Ein Arbeitgeber hatte in den 1970iger Jahren Wohnungen angemietet, um diese seinerseits an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten. Diese Wohnungen wurden verkauft und der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis gegenüber seinem Mieter, also dem Arbeitgeber, und verlangte von diesem und dem Endmieter, einem ehemaligen Arbeitnehmer des Arbeitgebers, Räumung. Hiergegen setzten sich die Mieter zur Wehr und beantragten die Feststellung, dass der neue Eigentümer der Wohnungen nun als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter (Arbeitnehmer) eingetreten sei. Dem hat der BGH mit Urteil vom 17.01.2018, VIII ZR 241/16 entsprochen. Der BGH hat hier § 565 BGB für direkt anwendbar gehalten, wonach dann, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll, der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt.
Bei dieser Entscheidung war maßgeblich die Frage zu klären, ob es sich bei der Weitervermietung der Wohnräume an eigene Arbeitnehmer um eine gewerbliche Weitervermietung handelte oder nicht. Unter einer gewerblichen Weitervermietung wird eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters verstanden.
Zwar hat der ursprüngliche Zwischenmieter (Arbeitgeber) die von ihm angemieteten Wohnungen – anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne – nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (aus der Vermietung selbst) an seine Arbeitnehmer weitervermietet. Dies steht jedoch – so der BGH – nicht der Feststellung einer im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Arbeitgebers als Zwischenmieter ausgeübten Vermietungstätigkeit entgegen. Nach Ansicht des BGH ist das wirtschaftliche Interesse in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet – wie in dem dortigen Fall in Frankfurt am Main – nicht ohne weiteres zu finden ist. Somit diente die Anmietung und Weitervermietung der Wohnungen der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Arbeitgebers als Zwischenmieter und der Förderung seines Geschäftsbetriebes und somit seinen eigenen wirtschaftlichen Interessen.
Fazit: Arbeitnehmer, die von ihrem Arbeitgeber eine Werkswohnung gemietet haben, der diese aber seinerseits nur gemietet hat, stehen bei einem Verkauf dieser Werkswohnung hinsichtlich ihres Kündigungsschutzes als Mieter nicht schlechter, als wenn sie direkt vom Eigentümer gemietet hätten. Und auch steuerlich ist die Einordnung als Teil der gewerblichen Tätigkeit des Arbeitgebers zu berücksichtigen, gerade bei Immobilien im Eigentum des Arbeitgebers: Eine Veräußerung der Immobilie ist auch nach Ablauf von 10 Jahren stets steuerpflichtig.