Die Frage hat Vermieter wie Mieter in der Vergangenheit erheblich bewegt: Wenn Innenstädte leer bleiben, weil Lockdowns beschlossen sind, kann ohne weiteres beim Mieter die Frage auftauchen, ob er denn überhaupt noch verpflichtet ist, die Miete im vereinbarten Umfang zu zahlen, da dazu ja andere wirtschaftliche Gegebenheiten maßgeblich wurden: Eine belebte Innenstadt ist eben geschäftsträchtig, eine Lock-Down-Innenstadt dagegen nicht!
Hat sich damit also die Mietsache verschlechtert? Kann deshalb der Mieter die Miete mindern?
Das hat der BGH in mehreren Fällen eindeutig verneint: Die Mietsache sei unverändert, allerdings die Umstände, in denen sie genutzt wird, hätten Schaden genommen. Dafür aber könne der Vermieter nicht haftbar gemacht werden!
Der Mieter hat aber immer noch die Möglichkeit einzuwenden, dass die Mietsache eben nicht mehr so zu benutzen sei, wie ursprünglich angestrebt, sodass eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ in Betracht kommen könnte. So wurde auch argumentiert, dass mit dem Hinweis auf die Störung der Geschäftsgrundlage eine Mietminderung verlangt werden könnte.
Dem ist jedoch der BGH entgegengetreten:
Um eine Störung der Geschäftsgrundlage beurteilen zu können, müsse eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation beim Mieter erfolgen, man dürfe sich nicht nur auf die geringere Kundenfrequenz qua Lockdowns beschränken.
Denn es sei bekannt, dass der Staat in hohem Maße Auffangmaßnahmen statuiert hat, wie den in Not geratenen Unternehmen – gerade den Händlern in öffentlichen Lagen – geholfen werden könne durch eine Vielzahl von Geldunterstützungen (die, wie die Vergangenheit gezeigt hat, zwar zum Teil lange auf sich warten ließen, aber immerhin doch geflossen sind).
Nun wird – so war es im Streitfall – der Mieter häufig einwenden, er hätte ja nicht so lange warten können, bis er die staatliche Hilfe erlangt haben würde, dann wäre er längst pleite; ihm müsse doch schon vorher geholfen werden: Auch das hat der BGH verneint und darauf verwiesen, dass eben auch die Kreditinstitute sich entgegenkommend zeigten und insbesondere die Insolvenzeröffnungstatbestände vom Gesetzgeber modifiziert worden seien, dass jedenfalls nicht mehr die strengen Fristen zur Insolvenzbeantragung gelten würden, wie sie noch im Gesetz stehen.
Das aber bewirkte letztlich, dass die Störung der Geschäftsgrundlage nicht bejaht werden könne
Deshalb kann man festhalten: Die durch Lockdowns bewirkte Umsatzschwäche gerade im lokalen Handel ist nicht ausreichend, um eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses zu bejahen und die Miete zu kürzen!