Eine aktuelle Rechtsprechung des BFH lässt alle Ferienimmobilienbesitzer aufhorchen:
Der Verkauf einer Ferienwohnung auch innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren kann unter bestimmten Voraussetzungen einkommensteuerfrei erfolgen. Das ist eine gute Botschaft, gerade weil Ferienimmobilien häufig an Orten stehen, die nicht unerhebliche Wertsteigerungen mitmachen.
Die Entscheidung ist vor dem Hintergrund der Spekulationsteuer beachtenswert:
Betriebsvermögensvergleich versus Überschussermittlung
So sieht das Einkommensteuerrecht zwar grundsätzlich vor, dass bei den sogenannten Überschusseinkunftsarten, also insbesondere der privaten Vermögensverwaltung, der Vermögensstamm – und damit die Vermögenssubstanz, wie beispielsweise die Immobilie – steuerlich außen vor bleibt. Lediglich der Verbrauch der Immobilie durch Abnutzung wird steuerlich berücksichtigt (im Wege der Abschreibung). Sonstige Wertentwicklungen im Vermögensstamm bleiben außen vor, also insbesondere auch etwaige Vermögenswertentwicklungen, die bei Realisation im Falle des Verkaufs zu Veräußerungsgewinnen führen. Entsprechend wichtig ist es für einen Steuerpflichtigen, der reine private Vermögensverwaltung ausübt, eine betriebliche Infektion/betriebliche Verstrickung z.B. durch den sogenannten gewerblichen Grundstückshandel oder ähnliche Ereignisse zu vermeiden (da dann in jedem Fall Veräußerungsgewinne zu versteuern sind!).
Spekulationsteuer
Allerdings sieht das Gesetz trotz dieser grundsätzlichen Vorstellung Ausnahmen vor, die sich insbesondere in der sogenannten Spekulationsteuer zeigen: hier wird nämlich bei privaten Veräußerungsgeschäften, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums stattfinden, ein eigener Einkommensteuertatbestand festgesetzt, der etwaige Veräußerungsgewinne (nur am Rande: auch Veräußerungsverluste innerhalb dieses Zeitraums!) steuerrelevant werden lässt.
Für Immobilien bedeutet dies, dass eine mit Gewinn erfolgende Veräußerung einer Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung (gemeint ist die Anschaffung des Grunds und Boden, nicht die Bebauung des Grund und Bodens) als so genanntes privates Veräußerungsgeschäft ausnahmsweise doch der Besteuerung unterliegt. Ausgenommen davon ist allerdings eine solche Immobilie, die ausschließlich der Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und den zwei Jahren davor.
Ferienwohnung auch von Ausnahmeregelung erfasst
Der BFH hatte zu entscheiden, ob diese Ausnahmeregelung auch bei einem sogenannten Ferienheim Anwendung findet, was das vorinstanzliche Finanzgericht noch verneinte. Der BFH ist sehr viel konsequenter in der Auslegung des Gesetzteswortlauts und bestätigt zu Gunsten des Steuerpflichtigen, dass auch die ausschließlich eigen genutzte Ferienimmobilie unter Einhaltung der vorgenannten Voraussetzungen der Steuerfreiheit unterliegt. Dass die Wohnung unterjährig nur gelegentlich aufgesucht wird, schadet nicht.
So positiv die Entscheidung ist, so exakt muss sie aber auch verstanden werden: Zum einen ist die Eigennutzungszeit im vollen Umfang zu beachten. Zum anderen darf die Ausschließlichkeit nicht auf die leichte Schulter genommen werden: Jegliche Fremdvermietung – auch im Freundeskreis! – zerstört die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist.