Die Zustimmungspflicht der oder des weiteren Miteigentümers innerhalb einer bestehenden WEG kann unvorhergesehen zu einem kostspieligen Stolperstein werden, wie kürzlich der BGH urteilte.
So sahen sich die Erbauer eines Pools auf Gemeinschaftseigentumsfläche einer Rückbauverpflichtung ausgesetzt, die bei Vorliegen eines Konsenses mit den weiteren Miteigentümern im Vorfeld hätte vermieden werden können.
Mangels Kenntnis über ein solch existierendes Erfordernisses ist der Streit mit den Nachbarn häufig vorprogrammiert, wenn es um die Realisierung einer baulichen Veränderung geht, die gegebenenfalls den Nachbarn stört. Denn die Schicksalsgemeinschaft WEG bedingt die Einhaltung gewisser Regeln, welche nachfolgend kurz erläutert werden sollen.
Wer Eigentum an einer Wohnung erwirbt, wird zwangsläufig Miteigentümer, soweit es sich hierbei um ein Mehrfamilienhaus handelt. Gleiches kann aber auch im Rahmen des Erwerbs einer Doppelhaushälfte gelten. Maßgeblicher Gründungsakt der WEG ist die sogenannte Teilungserklärung des Notars. In der Praxis und für grundbuchrechtliche Angelegenheiten wird das Gesamtgrundstück in Miteigentum unterteilt und dem jeweiligen Käufer ein Anteil hieran zugewiesen, der sog. Miteigentumsanteil. Neben der eigentlichen Wohnung werden in der Regel zudem Rechte am Gemeinschaftseigentum erworben, die gemeinschaftlich mit den übrigen Mitgliedern der WEG zu verwalten sind. Hierunter kann unter anderem – soweit vorhanden – ein Anteil am Garten fallen, dessen ausschließliche Nutzung dem einzelnen Miteigentümer in der Regel in Form eines Sondernutzungsrechts zugewiesen wird. Mit anderen Worten ist es den übrigen Miteigentümern zwar nicht gestattet, einen Liegestuhl in dem betreffenden Gartenanteil aufzustellen. Gleichwohl bleibt dieser Anteil bei der Zuordnung zum Gesamtobjekt als Gemeinschaftseigentum bestehen, sodass gewisse bauliche Veränderungen die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich werden lassen.
Typischerweise unterwerfen sich die zuvor genannten Mitglieder der WEG einer Gemeinschaftsordnung, die verschiedene Spielregeln im Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum bereithält, und wählen einen sogenannten Verwalter, häufig eine Hausverwaltungsgesellschaft, die sich zusätzlich um Abrechnungsthemen kümmert. Innerhalb der Gemeinschaftsordnung werden u. a. solche Regelungen festgelegt, wie beispielsweise die Außenanlagen (bestenfalls) aussehen sollten, wer hierfür verantwortlich ist und wie dies bezahlt werden soll.
Dies alles wird auf der jährlichen Eigentümerversammlung festgelegt, bei welcher jeder Miteigentümer nach Köpfen (nicht nach Eigentumsquoten) sein Stimmrecht ausüben kann. Eine Pflicht zur Anwesenheit besteht indes nicht.
Auf der Eigentümerversammlung als solches werden sodann auch einzelne Beschlüsse gefasst, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Grundsätzlich gilt hierbei, dass die WEG dann beschlussfähig ist, sofern ein Miteigentümer anwesend bzw. ordnungsgemäß vertreten ist. Das WEG-Gesetz sah früher unterschiedliche Quoren für unterschiedlich gewichtige Entscheidungen vor, was allerdings seit dem 01.12.2020 in Teilen neu geregelt worden ist. In der Regel reicht nunmehr die einfache Mehrheit für nahezu alle Beschlüsse, § 25 WEG. Abweichende Quoren können dennoch im Vorfeld zulässig vereinbart werden.
Problematisch wird es indes dann, wenn einem WEG-Mitglied die Zustimmungspflicht gänzlich unbekannt geblieben ist, und mit baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums begonnen wurde oder diese gar kurz vor ihrem Abschluss stehen, obwohl kein grundsätzlich zwingender Beschluss vorliegt.
Im Falle der fehlenden Zustimmung ist die Vornahme der baulichen Veränderung nämlich rechtswidrig und im Zweifel kostspielig rückgängig zu machen. Im oben angesprochenen Fall waren also nicht nur die Umbaukosten umsonst, sondern es mussten noch zusätzlich die Rückbaukosten übernommen werden. Das ist ein wirtschaftlicher Totalschaden!
Es zeigt sich deutlich, dass auch in diesem Umfeld gilt: Vorbeugen (durch gute Beratung) ist besser als Heilung (durch teures Lehrgeld). Bei Fragen rund um das Thema WEG und dessen Umsetzung stehen Ihnen unsere Experten jederzeit gerne zur Seite.