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Die Bruchteilsgemeinschaft – das (häufig) unbekannte Wesen im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Grundsätzlich gilt im Sachenrecht des BGB, dass Gebäude nicht sonderrechtsfähig sind, folglich die eigentumsrechtliche Position etwaiger Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grund und Bodens mit der Eigentumszuordnung des Grund und Bodens verschmilzt. Dem Eigentümer des Grund und Bodens gehören daher zivilrechtlich automatisch mit dem Boden fest verbundene Gebäude, die als wesentliche Bestandteile zu qualifizieren sind. Somit ist im Ausgangspunkt der Aufbau von Vermögen durch Abtrennung einzelner Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dem Sachenrecht fremd.

Dies hat der Gesetzgeber durch das Wohnungseigentumsgesetz aufgebrochen, nicht zuletzt, um den Vermögensaufbau von Eigentum einer breiten Bevölkerung zugänglich zu machen, eben, indem sie Bruchteile eines Gebäudes abgetrennt vom Gesamteigentum am Grund und Boden zugewiesen bekommen können. Durch das sogenannte Sondereigentum werden also abgeschlossene, und damit sachenrechtlich bestimmte Räume einem einzelnen Grundstückseigentümer zugewiesen, während das übrige Eigentum an Grund und Boden und aufstehendem Gebäude (Gemeinflächen) allen Grundstückseigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zugewiesen wird. Für diese Bruchteilsgemeinschaft am Gemeinschaftseigentum weist das WEG die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, also allen Bruchteilseigentümern gemeinschaftlich, die sich in der Regel für einen Verwalter entscheiden, der das Wohnungseigentum, soweit dieses gemeinschaftliches Eigentum ist, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer in ihrer Gemeinschaft zu verwalten hat. Das Sondereigentum ist der Verwaltung des Verwalters entzogen. Hierfür ist ausschließlich der Sondereigentumsrechtsinhaber zuständig.

Das bedeutet, um es klar zu sagen, dass ein Verwalter, der diese Grenze missachtet, nicht nur als Stellvertreter ohne Vertretungsmacht auftritt, und damit für die Folgen eines etwaigen abgeschlossenen Vertrages persönlich haften muss, sondern darüber hinaus auch Gefahr läuft, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu veruntreuen, sollte er sie für (unerkanntes) Sondereigentum verwenden. Freilich sind dies nicht die Fälle, in denen der Wohnungseigentumsverwalter Gelder für eine Wohnung aufbringt, da hier die Grenze deutlich erkennbar ist. Vielmehr sind das die Fälle, bei denen das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten oder gerade bei Garagen und Stellplätzen ebenfalls im Sondereigentum dem einen oder anderen Bruchteilseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen ist.

Werden Stellplätze und Garagen lediglich im Sondernutzungsrecht dem einen oder anderen Wohnungseigentümer zugewiesen, so verbleiben die Eigentumsrechte gemeinschaftliches Eigentum und unterliegen der Verwaltung des Wohnungseigentümerverwalters. Die Kosten sind in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen, wenn sie nicht durch einen entsprechenden Kostenplan dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden.

Wird eine Garage mit mehreren Stellplätzen einem oder mehreren Wohnungseigentümern im Sonderrecht zugewiesen, so entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft an dieser Garage, auf die der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Zugriff hat. Die Bruchteilsgemeinschaft ist selbst verantwortlich für dieses Sondereigentum.

Wird Sondereigentumsrecht an einem Stellplatz geschaffen (dies ist seit 2020 möglich), dann ist lediglich der Stellplatz Sondereigentum, nicht aber solche Gegenstände, die mehreren Sondereigentumsberechtigten zur Verfügung stehen und mehreren Eigentümern dienen, wie beispielsweise die Garage, die mehrere Stellplätze als Sondereigentum umfasst, oder aber die Hebebühne und die Mechanik eines sogenannten Doppelparkers. Sie bilden in diesen Fällen gemeinschaftliches Wohnungseigentum und unterliegen der Verwaltung des Wohnungseigentümerverwalters.

Bei der Verwaltung der Bruchteileigentümergemeinschaft gilt, solange nicht eine Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurde, dass die Gemeinschaft selbst kein Rechtssubjekt ist, folglich etwaige Verträge für die Bruchteilsgemeinschaft bestenfalls in Stellvertretung von einem Bruchteilseigentümer für die gesamte Bruchteilsgemeinschaft abgeschlossen werden, da anderenfalls, sollte diese stellvertretende Wirkung nicht greifen, wiederum der Bruchteilseigentümer als schuldrechtlicher Vertragspartner ohne Vertretungsmacht für andere Bruchteilseigentümer gesprochen hat. Lediglich bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftsgutes gelten Mehrheitsbeschlüsse auch bindend im Außenverhältnis für die übrigen Bruchteilseigentümer. Im Falle von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen greift ebenfalls eine Sondernorm des Gesetzes, die automatisch die übrigen Bruchteilseigentümer mitverpflichtet. Das Risiko, den Tatbestand einer notwendigen Erhaltungsmaßnahmen getroffen zu haben, trägt hierbei allerdings der Bruchteilseigentümer, der die schuldrechtliche Verbindung eingeht.

Gerade in Familienstrukturen kann es ratsam sein, Bruchteilsgemeinschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften zu vermeiden, und vielmehr auf gesellschaftsrechtliche Strukturen auszuweichen, wie beispielsweise die Investitionen in eine Immobilie im Rahmen einer Familiengesellschaft (GbR oder KG). Denn hierdurch wird die Immobilie Gesamthandsvermögen der Gesellschaft, und die Gesellschafter sind lediglich an der Außenhülle des Gesamthandsvermögens als Gesellschafter beteiligt. Die GbR/KG ist rechtsfähig und damit mögliche Vertragspartei für alles, was im Gesamthandsvermögen gehalten wird.

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