Gerade in Nachfolgefällen stößt man häufig auf die Konstellation, dass zum Nachlass auch Grundstücke gehören, die der Erblasser dem oder den Erben zugewendet hat.
Die Grundstücke sind oftmals ertragreich, die Erben sind jung, berufstätig und verdienen gut. Natürlich kann jeder die Erträge aus Grundstücken gut in der privaten Budgetplanung gebrauchen, aber es stellt sich auch die Frage, ob nicht möglicherweise gerade hiermit eine Altersvorsorge finanziert werden kann, die möglichst steuergünstig angespart wird.
Beispiel:
Der Vater vermacht/vererbt seinem Kind ein gemischt genutztes 10-Familien- und Geschäftshaus, das einen jährlichen Überschuss erbringt von 300.000,00 EUR.
Das Kind selbst ist Gutverdiener, das mit seiner Familie aus den eigenen Einkünften ohne weiteres den Lebensunterhalt bestreiten kann. Kommen jetzt zu seinem privaten Überschussergebnis (aus Anstellung, aus Gewerbebetrieb, aus freiem Beruf oder sonstiger Quelle) weitere Erträge von 300.000,00 EUR hinzu, fallen bei ihm hierfür Einkommensteuer, Soli und Kirchensteuern nahe 50 % an, die er nicht zur Verfügung haben wird. Der Zufluss hat sich also nahezu halbiert.
Natürlich kann er auch mit der Hälfte dieses Betrages, dem Nettoerfolg, eine vernünftige Altersregelung herbeiführen, indem er z.B. in eine geeignete Rentenversicherung einzahlt, die irgendwann einmal einen dann „dünn verzinsten“ Guthabenbetrag ausschütten wird, wenn er ins pensionsreife Alter vorgerückt sein wird.
Mit Blick auf den hohen Steuerabfluss kann er folgende Überlegungen anstellen:
1.
Er könnte zum einen das geerbte Immobilienobjekt in eine gewerbliche Unternehmung einbringen, die sich nur darauf fokussiert, das Immobilienobjekt zu vermieten, wie bisher.
Hätte das Kind z.B. eine schon mehr als 10 Jahre im Privatbestand des Vaters befindliche Immobilie erhalten, könnte er sie zum aktuellen Verkehrswert im Wege eines sogenannten Step-up in eine gewerbliche Einheit (etwa eine gewerblich geprägte Personengesellschaft oder aber eine GmbH) einbringen und so durch die Aufstockung um die stillen Reserven auf den dann maßgeblichen Einbringungswert künftig höhere Abschreibungen generieren, die sich steuermindernd auswirken.
Wäre also beispielsweise die Immobilie bereits 30 Jahre alt und hätte sie (ohne Grund und Boden) einmal 4 Mio. DM (rd. 2 Mio. EUR) gekostet, würde der Gebäudewert zu 60 % mit einer 2 %-igen Standard-AfA abgeschrieben worden sein.
Würde dasselbe Objekt heute angesichts des hohen Mietergebnisses von 300.000,00 EUR neu bewertet, würde es gut und gerne 3 Mio. EUR wert sein. Würde es zu diesem Wert in eine gewerbliche Einheit eingebracht, würde dies wegen des Step-up dazu führen, dass ein neuer Abschreibungsbeginn in Gang gesetzt wird auf Basis des Einlagewertes von 3 Mio. EUR. Betrug der ursprüngliche AfA-Betrag also 2 % von 4 Mio. DM, wodurch 80.000,00 DM Abschreibungen jährlich ausgelöst wurden, führte dies zu einem Steuereffekt von (angenommen) 50 % = 40.000,00 DM. Das entspricht also einem Nettoeffekt von 20.000,00 EUR heutiger Währung.
Durch den Step-up würde eine neue AfA-Kette in Gang gesetzt auf Basis 3 Mio. EUR Ausgangswert, worauf er ceteris paribus 2 % AfA in Ansatz bringen könnte, das wären dann 60.000,00 EUR pro Jahr. Der steuerliche Einsparungs-Effekt betrüge für die Zukunft 30.000,00 EUR (gegenüber nur 20.000,00 EUR zuvor).
Um diesen Effekt herzustellen, könnte zwischen einer gewerblich geprägten Personengesellschaft vorzugsweise in Form einer GmbH & Co. KG oder einer Immobilien GmbH gewählt werden.
Die laufende Steuerbelastung wäre bei einer GmbH & Co. KG als Vermietungsgesellschaft grundsätzlich unverändert hoch.
2.
Will der Erbe jedoch mit Blick auf seine in beispielsweise 30 Jahren einsetzende Verrentung eine Alterssicherung ansparen, könnte er – freilich unter möglichst weitgehendem Verzicht auf Gewinnausschüttungen aus seiner gewerblichen Immobilieneinheit – eine Immobilien-GmbH ins Leben rufen, in die er das Gebäude einbrächte.
Die GmbH, die kraft Rechtsform Gewerbebetrieb ist, würde dennoch keine Gewerbesteuer zahlen müssen auf ihre Mieterträge, weil diese durch die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung wegen ausschließlicher Vermietung des eigenen Grundbesitzes erzielt werden.
Sie würde also nur mit der laufenden Körperschaftsteuer belastet. Das sind aber „gerade einmal“ 15 % zuzüglich Soli, das sind insgesamt also 15,83 % statt (wie zuvor und alternativ) in einer grundsätzlich nicht thesaurierenden Personengesellschaft nahe 50 %!
| Sie würde also auf ihren Gewinn von beispielsweise | 300.000,00 EUR |
| nur 15,83 % = | ./. 47.490,00 EUR |
| an Ertragsteuern zahlen, könnte also jährlich | 252.510,00 EUR |
statt nur ca. 150 TEUR bei einer GmbH & Co. KG thesaurieren.
So käme schnell ein stattlicher Betrag zustande, der dann erst, wenn der junge Erbe alt geworden sein wird, an ihn – dann freilich steuerpflichtig nach Teileinkünfteverfahren – sukzessive ausgeschüttet würde.
Die Sparschwein-GmbH wäre also sehr günstig, um auf lange Sicht unter Verzicht auf Ausschüttungen schnell und effektiv einen ordentlichen, anlagefähigen und damit wiederum eigene Rentabilität bringenden Investitionsbetrag zur Sicherung der Altersvorsorge anzusparen.
Zwar löst die Einbringung der Immobilie in eine GmbH Grunderwerbsteuer aus, aber die wäre zumindest bei der Sparschwein-Lösung schnell „rückverdient“: Wenn allerdings die GmbH irgendwann einmal aufgelöst würde und das Grundstück z.B. an den Erben als Alleingesellschafter oder seine Erben gelangen würde, würde das nochmals Grunderwerbsteuer auslösen. Das würde bei einer gewerblich geprägten Personengesellschaft vermieden!
Eine Erbschaftsteuerprivilegierung, wie sie operativen Unternehmungen im neuen Erbschaftsteuerrecht gewährt wird, könnte keinesfalls für die Vermietungsgesellschaft erreicht werden, weil sie insgesamt nur „schädliches“ Betriebsvermögen in Form einer vermieteten Immobilie, weil vermietetes Betriebsvermögen hielte.
Aber zur Ansparung eines hohen liquiden Vermögens, das erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgeschüttet werden soll, ist die Sparschwein-GmbH eine Überlegung wert!