Die Grunderwerbsteuer wird immer bedeutender, da die Länder ob der klammen Kassen nach Einnahmen suchen. So beträgt die Grunderwerbsteuer mittlerweile in fast allen Bundesländern mindestens 5 %, teils bis zu 6,5 % des Immobilienwertes.
Umso wichtiger ist es, dass man gerade bei dem Thema der Unternehmensnachfolge die Grunderwerbsteuer als wichtigen Beratungsbestandteil berücksichtigt. Grundsätzlich gilt zwar, dass bei unentgeltlicher Übertragung einer Immobilie oder auch beim Verkauf zwischen Ehegatten und in gerader Linie keine Grunderwerbsteuer anfällt, so dass viele Konstellationen im Rahmen der Unternehmensnachfolge von der Grunderwerbsteuer nicht betroffen sein werden. Allerdings gibt es Bereiche, in denen die Grunderwerbsteuer häufig eine erhebliche Rolle spielt und zugleich gar nicht erst im Vorfeld erkannt wird.
Immobiliengesellschaften
Dies ist insbesondere der Fall bei Immobilien, die in einem Gesellschaftsvermögen gehalten werden, wie z.B. bei Standortimmobilien oder auch bei immobilienverwaltenden Familiengesellschaften.
Doch zunächst die gute Nachricht vorweg:
Grundsatz
In den Fällen, in denen lediglich Gesellschaftsanteile übertragen werden und eben nicht unmittelbar Grundstücke, greift die Grunderwerbsteuerbelastung grundsätzlich nicht. Denn der Grundtatbestand des Grunderwerbsteuergesetzes greift die Übertragung von Grundvermögen auf.
Gesellschafterwechsel
Allerdings gilt diese grundsätzliche Aussage seit vielen Jahren nicht mehr uneingeschränkt, da der Gesetzgeber mit fiktiven Grunderwerbsteuertatbeständen die Anwendung der Grunderwerbsteuer erweitert hat.
So gilt gemäß § 1 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz eine Immobilie, die innerhalb einer Gesellschaft verwaltet wird, auch dann als veräußert, wenn ein Gesellschafterwechsel zu 95 % und mehr stattfindet. Voraussetzung ist also, dass zu 95 % und mehr ein Neugesellschafter an der Gesellschaft beteiligt wird. In diesen Fällen fingiert das Grunderwerbsteuerrecht die Übertragung des Grundstückes in entsprechender Quote von dem Altgesellschafter auf den Neugesellschafter.
Gestaltungsansatz
Der Ausweg für die Gestaltungspraxis ist offensichtlich: Meidet man die Veräußerung von 95 % und mehr der Geschäftsanteile, unterbleibt die Grunderwerbsbesteuerung des Gesellschafterwechsels.
Doppelstöckige Gesellschaftsstruktur
Befindet sich die Immobilie in einer Gesellschaft, an der wiederum eine andere Gesellschaft beteiligt ist, so kommt es für die Frage, ob ein Neugesellschafter Anteile erworben hat, darauf an, ob 95 % oder mehr Anteile an der Obergesellschaft auf einen Neugesellschafter übertragen wurden. In dem Fall gilt auch die gesamte Beteiligung des Obergesellschafters als auf einen neuen Gesellschafter übertragen. Liegt die Beteiligung des Obergesellschafters bei 95 % und mehr an der Untergesellschaft, ist der Erwerbsvorgang folglich insgesamt grunderwerbsteuerpflichtig.
Vereinigung von Anteilen in einer Hand
Ein weiterer fiktiver Grunderwerbsteuertatbestand liegt dann vor, wenn zwar nicht ein Neugesellschafter 95 % und mehr der Gesellschaftsanteile erwirbt, aber sich in der Hand eines Gesellschafters 95 % oder mehr der Gesellschaftsanteile insgesamt vereinigen. In diesen Fällen gilt fiktiv das Grundstück von der Gesellschaft an den Gesellschafter veräußert. Die Grunderwerbsteuer fällt an.
Gestaltungsansatz
Auch hier erscheint die Lösung offensichtlich: Eine Vereinigung von Gesellschaftsanteilen in einer Hand sollte vermieden werden, was aber häufig im Falle des Todes (Anwachsung des Gesellschaftsanteils beim verbleibenden Gesellschafter bzw. Vererbung an Mitgesellschafter) nicht vermieden werden kann. Hier ist in der vorausschauenden Gestaltung Vorsorge zu treffen, z.B. durch geschickte Rechtsformwahl.
Fazit
Bei immobilienlastigem Vermögen lohnt es sich also unbedingt, Gestaltungsansätze zu finden, die eine (unvorhergesehene) Grunderwerbsteuerentstehung vermeiden.