Grundsätzlich weiß jeder Immobilienbesitzer, dass der Verkauf einer Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Einkommensteuer auslöst. Dies bekommt derzeit wieder verstärkt Bedeutung, da im Moment am Immobilienmarkt zu beobachten ist, dass die Haus- und Wohnungspreise zumindest in der kürzest zurückliegenden Vergangenheit gestiegen sind und auch noch steigen. Der Wunsch auf Veräußerung der eigenen Immobilie wird hier und da stärker. Es stellt sich also die Frage, ob Immobilien trotz Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden können.
Die Spekulationssteuer wird innerhalb der bekannten Zehnjahresfrist (maßgeblich ist der obligatorische Erwerb des Grund und Bodens) nur dann fällig, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht (ausschließlich oder zumindest in dem Jahr der Veräußerung, im Vorjahr und im Vorvorjahr ununterbrochen) selbst bewohnt hat. Als eigengenutzte Immobilie gilt ein Objekt auch dann, wenn man es als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung (ohne auch nur zeitweise Fremdvermietung!) genutzt haben sollte. Eine Eigennutzung ist auch dann gegeben, wenn der Immobilieneigentümer das Objekt unentgeltlich den eigenen Kindern überlässt. Allerdings muss beachtet werden, dass die Überlassung an die eigenen Kinder nur dann noch von der Norm gedeckt ist, wenn diese einen Anspruch auf Kindergeld vermitteln. Das wird gerade bei Trennungsszenarien der Eltern ein Problem, wenn beispielsweise der Eigentümer-Ehegatte auszieht und die unterhaltsberechtigten Kinder gemeinsam mit dem Ex-Ehegatten das ehemalige Familienheim bewohnen: Denn dann nutzt auch ein Dritter das Objekt mit den Kindern, sodass die Eigennutzung ausscheidet! Eine echte Stolperfalle!
Wurde die Wohnung doch einmal zeitweise vermietet, können die Eigentümer die Steuerfreiheit wieder herstellen, indem sie dafür sorgen, die Immobilie wieder in Eigennutzung zu bewohnen (z. B. nach einem Auslandsaufenthalt o. Ä.). Wie erwähnt, kommt es dann darauf an, dass im Jahr der Veräußerung (es reicht hier ein kurzer, durchgängiger Zeitraum der Eigennutzung seit Jahresbeginn im Verkaufsjahr bis zum Verkauf, sodass auch beispielsweise ein Verkauf am 02.01. möglich wäre), im dem Verkauf vorangegangenen Kalenderjahr (hier müssen es dann die vollen 365 Tage in Eigennutzung gewesen sein) und im Vorvorjahr (hier reicht wieder ein durchgängiger Zeitraum der Eigennutzung bis zum Jahresende hin, also beispielsweise auch ein Zeitraum ab dem 30.12.) das Eigenheim ausschließlich und durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Damit beträgt der umgangssprachlich „3-jährige Zeitraum der Eigennutzung“ tatsächlich im besten Fall nur 1 Jahr und jeweils ein Tag im Vorvorjahr und im Jahr des Verkaufs.
Es zeigt sich also: wer an den Verkauf einer spekulationsbelasteten Immobilie denkt, kann aus steuerlicher Sicht optimieren. Ob dies insbesondere wegen der eigenen Lebensumstände sinnvoll umsetzbar ist, bleibt eine andere Frage. Besondere Vorsicht sollten Ehepartner im Zeitraum der Trennung walten lassen.