Gerade jetzt, wo viele Abiturienten an entfernte Studienorte ziehen, können durch den Kauf und die Vermietung von dort gelegenen Wohnungen nicht unerhebliche Steuerersparnisse erzielt werden, wenn die Familie alles rechtlich korrekt handhabt. Auch bei Ferienwohnungen lassen sich steuerliche Vorteile erreichen.
Entgeltliche Vermietung
Die Wohnung einfach kostenlos an das studierende Kind zur Verfügung zu stellen, wäre ein erheblicher Fehler, denn das erfüllt nicht das Kriterium einer ordnungsgemäßen Vermietung, und verhindert so die Geltendmachung von Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung (insbesondere Zinsen und (erhöhte) Abschreibungen). Gefordert wird daher eine entgeltliche Vermietung, wobei die Miete entgegenkommend bis auf 66 % der ortsüblichen Warmmiete unschädlich reduziert werden kann. Wenn darüber hinaus eine zu niedrige Miete vereinbart wird, schädigen sich die Eltern selbst. Sie müssen dann dem Vorwurf der Liebhaberei entgegentreten oder aber eine Kürzung des Werbungskostenabzugs akzeptieren.
Abschluss eines ordnungsgemäßen Mietvertrages
Um die Anerkennung vom Finanzamt zu erhalten, gilt für alle Verträge unter nahen Angehörigen, also auch für den Mietvertrag, dass die vertraglichen Konditionen schriftlich im Vorhinein festgehalten werden, so wie die Eltern es auch mit einem fremden Mieter tun würden. Es reicht nicht, in einem Dreizeiler zu bestätigen, dass das Kind berechtigt ist, die Wohnung während des Studiums zu nutzen.
Besonderheit Ferienwohnung
Ein häufiger Fehler bei der Vermietung von Ferienwohnungen besteht darin, dass sich die Familie sträubt, die Wohnung ernsthaft in den Markt zu stellen. Leerstand schont die Abnutzung der Immobilie, die man am liebsten ausschließlich selbst nutzen würde. Aber Vorsicht: damit riskiert man die steuerliche Geltendmachung der Kosten. Das Finanzamt akzeptiert bei dauerhafter Vermietung entstehende Verluste wegen Leerstandes nur so lange, wie die Auslastung maximal 25 % unter der ortsüblichen Auslastung liegt. Ansonsten wird die Ferienwohnung als Liebhaberei eingestuft. Allerdings: Hat man tatsächlich die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt, gilt sie als eigengenutzte Immobilie und kann daher auch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.
Fazit
Auch im privaten Immobilienportfolio zeigen sich gute Ansätze, die vom Gesetzgeber zugelassenen positiven Steuereffekte für den eigenen Vermögensaufbau zu nutzen. Aber Vorsicht: Der Teufel ist ein Eichhörnchen. Wer die Details nicht kennt, kommt schnell ins Straucheln.