Wer gut rentierende Immobilien im Portfolio hält, kann sich glücklich schätzen (was heute leider zumindest teilweise fraglich ist). Was aber in jedem Fall störend ist, dass dann, wenn Erträge fließen, diese beim Immobilienträger hoch versteuert werden, je nach Rechtsform!
Ist der Investor und Immobilieninhaber eine natürliche Person, so muss er selbstverständlich die anfallenden Mieterträge in seiner Jahressteuererklärung angeben und bekommt einen großen Teil dessen, was ihm von den Mietern zugeflossen ist, vom Staat weggenommen. Das kann bis zu 42 % des Ertrages ausmachen!
Dasselbe gilt, wenn er zwar nicht unmittelbar der Eigentümer ist, aber mittelbar die Immobilien hält über ihm gehörige Personengesellschaften, sei es eine GbR (etwa mit Familienmitgliedern) oder sei es eine GmbH & Co. KG, die ihm (gegebenenfalls allein) gehört. Auch hier fließen die Erträge in die steuerpflichtige Gesellschaft ein und werden dort mit in die für die Gesellschaft als Trägerin des Grundstücks maßgebliche Besteuerung eingeführt. Das kann also notfalls bedeuten, dass bei ertragreichen Immobilien ein hoher Anteil des Mietaufkommens nicht dem Vermieter beispielsweise zu notwendigen künftigen Investitionen zur Verfügung stehen wird!
Deshalb sollte der Immobilienunternehmer überlegen, ob er nicht seine Grundstücke in eine Vermietungs- und Grundstücksgesellschaft in Rechtsform der GmbH einlegt, die diese dann vermieten wird. Zwar haben sich auch für GmbH als Vermieter die Marktumstände verschlechtert durch etwa gesunkene Mietpreise, aber denen stehen stark gestiegene Zinsen gegenüber, wenn die Grundstücke sich noch in der Finanzierung befinden. Dadurch erreicht der Eigentümer immerhin noch eine geschmälerte Rendite.
Handelt es sich nun um den Eigentümer in Rechtsform einer vermögensverwaltenden GmbH, dann erzielt sie zwar – wie geschildert – geringere Mieteinnahmen, hat es aber auch nur mit einer relativ geringen Ertragsteuer zu tun: Denn deren Mieteinkünfte werden nur mit 15 % versteuert! Es bleibt also eine deutlich höhere Rentabilität des Mietobjektes übrig in der GmbH, solange sie eben nicht den Gewinn durchschüttet an den oder die Anteilseigner.
Die GmbH bewährt sich hier als Spardose des Investors, bis er das Geld dann benötigt, etwa um Ersatzinvestitionen zu tätigen, für die ihm dann als Eigenkapital (statt teures Fremdkapital) zur Verfügung steht. Es ist zumindest eine Überlegung wert, über diese Rechtsformfazilität nachzudenken, was wir empfehlen!