Schenken Eltern ihrem Kind das von ihnen bislang gemeinsam (oder alleine) genutzte Wohnhaus unter Lebenden, so ist dies ein schenkungsteuerpflichtiger Vorgang. Gerade in der jetzigen Zeit, da die Grundstückspreise in den letzten Jahren doch übermäßig angewachsen sind, kann sich hier eine schenkungsteuerliche Belastung ergeben, die den Beschenkten überfordert oder zumindest den schenkungsteuerlichen Freibetrag übersteigt und sogar einen steuerpflichtigen Teil der Schenkung begründet.
Ist das Familienwohnheim der Elternteils etwa mehr als 400.000,00 EUR wert, wird der Kindesfreibetrag bei Schenkung des Hauses überschritten, was Schenkungsteuern auslösen wird.
Beim Tod der Eltern greifen besondere Vorschriften, die über den allgemeinen persönlichen Steuerfreibetrag hinausgehen und insbesondere gelten für den Übergang eines Hauses von dem verstorbenen Ehegatten auf den längerlebenden Ehegatten: Grundsätzlich bestimmt § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, dass der Erwerb von Todes wegen insoweit steuerfrei ist, als der Erblasser in diesem Haus bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Das Objekt gilt als Familienwohnheim.
Diese gewährte Steuerbefreiung für den überlebenden Ehegatten fällt allerdings weg, wenn er innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb das Objekt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt (nota bene: Diese negative Konsequenz gilt nicht bei erfolgter Schenkung!).
Nun können natürlich Umstände auftauchen, die den überlebenden Ehegatten zwingen, den Verkauf anzustreben, weil eine Eigennutzung ihm nicht mehr möglich erscheint: Sei es eine schwere Erkrankung, die an das Bett fesselt, seien es sonstige unabwendbare Umstände, die dazu führen, dass er in seiner geplanten Lebensgestaltung das Haus aus erheblichen Gründen nicht weiterbenutzen kann. Hierbei spielt es keine Rolle, welchen Wert das dem längstlebenden Ehegatten vererbte Hausobjekt hat, ob es sehr luxuriös ist, oder ob es ein „einfaches“ Wohngebäude darstellt.
Nutzt er allerdings ohne erheblichen Anlass das geerbte Wohnobjekt nicht weiter, sondern veräußert er dieses innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb, kann ihm passieren, dass die Finanzverwaltung dies als Grund wertet, ihm die steuerfreie Übernahme des Wohn-Objektes von seinem vorverstorbenen Ehegatten zu bestreiten. So zum Beispiel sind Fälle, in denen sich der Längstlebende und das Familienheim übernehmende Ehegatte entschließt, zum Wohnort seiner Kinder zu ziehen und deshalb das Familienwohnheim aufzugeben, steuerschädlich. Geht er dagegen in ein Pflegeheim und kann er deshalb die bislang innegehabte Wohnung nicht mehr länger nutzen, liegen zwingende Gründe vor, die den Behalt der Wohnung derogieren, so dass trotz Wohnungsaufgabe die Steuerfreiheit bestehen bleibt.
In einem jüngsten Streitfall hatte das Finanzgericht Münster den Fall zu entscheiden, dass eine Frau, die von ihrem Mann ein Einfamilienhaus geerbt hatte, dieses selbst bewohnte im 1. Obergeschoss, bis sie 7 Jahre nach der Erbschaft auszog und das gesamte Haus abreißen ließ.
Daraufhin folgerte das Finanzamt, die damals zur Verschonung ausgesetzte Erbschaftsteuer müsse nun nachgefordert werden. Die Erbin wehrte sich dagegen vor dem Finanzgericht Düsseldorf, allerdings ohne Erfolg: Die Richter meinten, sie hätte das Obergeschoss trotz gesundheitlich bedingter Probleme beim Treppensteigen weiterhin nutzen können und entsprechende Unterstützung in Anspruch nehmen sollen. Der BFH widmete sich sodann der Frage der zumutbaren Selbstnutzung des Familienwohnheims durch Erben im Anschluss daran und kam zu einem anderen Ergebnis: Der das Haus übernehmende Erbe muss nicht seinen eigenen Haushalt führen, bis er darüber zusammenbricht, sondern es reicht aus, ob er als Erbe daran gehindert ist, das ihm verschaffte Familienheim weiter in eigenem Haushalt zu führen. Wenn nicht, wirkt sich dies nicht negativ auf die gewährte Befreiung von der Erbschaftsteuer aus.
Die regelmäßig älteren BFH-Richter hatten also mehr Verständnis für den altgewordenen Familienhaus-Erben als die regelmäßig jüngeren Richter der ersten Instanz.
Klar ist aber, dass die bloße Pflegebedürftigkeit des Erben die weitere Selbstnutzung des Familienheims nicht ausschließt: Solange ihm die Haushaltsführung mithilfe externer Pflegedienste oder anderweitiger Unterstützung noch möglich ist, muss er diese weitere Nutzung als zumutbar hinnehmen, um sich die Erbschaftsteuerbefreiung zu bewahren.
In jedem Fall hat der längstlebende und erbschaftsteuerbegünstigte Ehegatte die Pflicht aufzupassen, dass er nicht leichtfertig seinen doch oftmals erheblichen Steuervorteil riskiert, indem er „zu schnell“ und geradezu leichtfertig bei einer Behinderung in der Haushaltsführung glaubt, das ehemals gemeinsame Wohnhaus ohne erbschaftsteuerlichen Nachteil aufgeben zu können, was dann allerdings zur Steuernachbelastung führt.
Bei Kindern ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung ohnehin nur begrenzt ist auf eine Wohnfläche von 200 m². (Deshalb ist auch hier oftmals die Schenkung des Hauses von warmer Hand an die Kinder steuerlich günstiger!)
Wir möchten dazu auffordern, dass vor dem entscheidenden Schritt, ein ehemals gemeinsames Wohnhaus, das nun dem längstlebenden oder dem familiären Erben des Erblassers gehört, vorschnell zu verlassen in dem Glauben, man könne es dort aus bestimmten Gründen nicht mehr aushalten, sorgsam abgewogen wird: Der unvorsichtige Steuerbürger muss dies teuer mit dem Wegfall seines erheblichen Freibetrages (in Höhe des steuerfrei gebliebenen Hauswertes) bezahlen!