Bewertung von Immobilien
Das FG Düsseldorf hat vor einiger Zeit entschieden, dass bei bebauten Grundstücken, die verkauft werden, gemäß einer vorzunehmenden Kaufpreisaufteilung des Gesamtkaufpreises unterschiedliche Wertermittlungsmethoden für die Gebäudearten bestimmt werden können. Der Kaufpreis für das Gebäude dient hierbei nicht nur der Ermittlung der Abschreibungen, sondern auch der Ermittlung der 15 %-Grenze zur Bemessung des anschaffungsnahen Erhaltungsaufwandes! Der Steuerpflichtige sollte hierbei die entsprechenden Aufteilungen vorgeben, möglichst schon im notariellen Kaufvertrag unter Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäude.
Neue Abschreibungsmöglichkeiten
Bei der Abschreibungsberechtigung ist zu beachten, dass der Gesetzgeber mit dem Wachstumschancengesetz neue Impulse setzen wollte, über deren Wirksamkeit und Reichweite man sicherlich streiten kann. Allerdings, und das ist dem Gesetzgeber zuzugestehen, hat er durch verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten die Investition in Immobilien attraktiver gemacht. Das Regelwerk ist dabei sehr differenziert, weswegen hier nur einige Aspekte hervorgehoben werden sollen:
Degressive Abschreibung und Sonderabschreibung kombinierbar
Zum einen hat der Gesetzgeber wieder die degressive Abschreibung eingeführt, was eine schnellere Abschreibung in den ersten Jahren ermöglicht. In bestimmten Fällen, nämlich dann, wenn es sich um ein Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel „nachhaltiges Gebäude“ handelt, können diese degressiven Abschreibungssätze sogar mit einer Sonderabschreibung kombiniert werden, sodass schon in den ersten 4 Jahren nahezu 40 % der Gebäudeinvestition steuerlich geltend gemacht werden können. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist allerdings bei Mietwohnungsneubauten eine Baukostenobergrenze von 5.200,00 EUR pro Quadratmeter einzuhalten.
Wechsel zur linearen Abschreibung
Anlässlich der degressiven AfA sollte man sich nach einer gewissen Zeit der Frage zuwenden, ob ein Wechsel zur linearen AfA (also die Abschreibung des dann vorhandenen Restbuchwertes auf die Dauer der verbleibenden Restnutzung) für den Steuerpflichtigen günstiger sein kann. In diesen Fällen hat der Steuerpflichtige dann ein Wahlrecht, von der degressiven Abschreibung auf die lineare Abschreibung zu wechseln.
Erhöhte lineare Abschreibung bei Wohnimmobilien
Aber auch für den, der sich nicht dazu entscheidet, die degressive Abschreibung zu nutzen, sieht das Wachstumschancengesetz eine Verbesserung vor: So ist auch die lineare Abschreibung nicht mehr mit 2 % pro Jahr bei Wohnraum anzusetzen, sondern mit 3 % pro Jahr.
Fazit
Auch im Immobiliensteuerrecht ist ständig Bewegung. Es lohnt sich, hier regelmäßig die aktuelle Rechtslage zu prüfen, um steuerliche Vorteile nicht zu „verschlafen“. Allerdings gilt, wie so häufig im Steuerrecht: Leichter wird das Steuerrecht mit den vielen gut gemeinten Wirtschaftsimpulsen durch den Gesetzgeber nicht.