Nicht selten ist es in Scheidungsfällen so, dass ein Ehepartner aus dem (gemeinsam) erworbenen Eigenheim auszieht. Dann entsteht häufig der Wunsch, die Immobilie entweder an den anderen Ehepartner oder das gesamte Eigentum an einen Dritten zu veräußern.
Unbedingt zu beachten ist hierbei eine möglicherweise anfallende Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn. Nach § 23 EStG führt die Veräußerung von Immobilien, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, zu einer Einkommenssteuerpflicht, bezogen auf den erzielten Veräußerungsgewinn.
Ausnahme von der Besteuerung
Allerdings ist ausnahmsweise der Veräußerungsgewinn auch innerhalb der Haltefrist nach § 23 EStG nicht zu besteuern, wenn das Familienheim entweder bis zur Veräußerung ausschließlich (seit Anschaffung) zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahre der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Eine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ liegt laut dem Bundesfinanzhof vor, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutzt, wobei eine gemeinsame Nutzung mit Familienangehörigen und Dritten unschädlich ist. Dabei genügt auch ein laufendes zeitweiliges Bewohnen des Familienheims durch den Steuerpflichtigen, beispielsweise als Zweitwohnung, wenn zumindest der Lebensmittelpunkt (auch) hier liegt; eine Nutzung als Hauptwohnung ist nicht erforderlich.
Trennungsbedingter Auszug aus dem Familienheim
Kommt es jedoch zu einem vollständigen trennungsbedingten Auszug des Eigentümer-Ehepartners aus dem Familienheim vor dessen Veräußerung, so nutzt dieser das Heim ab diesem Zeitpunkt gerade nicht mehr zu „eigenen Wohnzwecken“. In der Folge kommt eine Ausnahme von der Steuerpflicht nicht mehr in Betracht.
Die Rechtsprechung hat indes klargestellt, dass als Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ des Steuerpflichtigen auch eine unentgeltliche „mittelbare“ Eigennutzung durch dessen kindergeldberechtigten Kinder anzuerkennen ist.
Aber auch dies wird restriktiv eingeschränkt, wenn der Steuerpflichtige das Familienheim nicht ausschließlich an das berücksichtigungsfähige Kind überlässt, sondern auch ein Dritter (beispielsweise der andere Ehepartner) das Familienheim mitnutzt.
Entscheidung des BFH vom 14. Februar 2023
Der BFH befasste sich mit einem solchen Fall, in dem ein Ehegatte nach der Trennung aus dem im Miteigentum stehenden Wohnhaus ausgezogen war, und neben dem gemeinsamen Kind auch die Ehegattin im Familienheim weiterwohnte. Der Ehegatte veräußerte dann – innerhalb der zehnjährigen Haltefrist – seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie an die Ehegattin.
Der BFH entschied, dass dann, wenn neben dem gemeinsamen minderjährigen Kind auch der geschiedene Ehepartner weiterhin im Familienheim wohne, der ausgezogene Ehepartner seinen Miteigentumsanteil gerade nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des Befreiungstatbestands des § 23 EStG nutze.
Bei dem zurückbleibenden Ehepartner, welchem der Steuerpflichtige die Wohnung zugleich neben dem Kind unentgeltlich zur Nutzung überlassen habe, handele es sich nämlich um einen Dritten im Sinne der Norm. Ein Dritter könne eben auch die Kindesmutter oder der Kindesvater sein, denn ein dauernd getrenntlebender Ehegatte sei nicht mehr Teil der Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft des Steuerpflichtigen.
Fazit
Ratsam ist es also im Falle einer Scheidung, auch wenn dies der eigenen Präferenz widersprechen mag, nicht überstürzt aus dem gemeinsamen Familienheim auszuziehen. Man sollte das Familienheim zumindest auch selbst weiterhin bis zur Veräußerung nutzen, um das Anfallen einer Spekulationssteuer auf den Gewinn einer anschließenden Veräußerung zu vermeiden. Dazu dürfte es bei Beachtung der Vorgaben des BFH reichen, wenn man das Familienheim zumindest zeitweilig, beispielsweise als Zweitwohnung, nutzt.