Das ist jedem Immobilieneigner bekannt: Die Schenkung der Immobilie innerhalb seiner Familie oder gar an Dritte (was wohl seltener vorkommen dürfte) ist gar nicht so einfach, wie sie sich in Worte fassen lässt: Das Problem bildet sowohl der Wert des Grund und Bodens, auf dem etwa das zu schenkende Haus steht, als auch der Wert des Hauses selbst.
Nun sind die Bundesbürger gerade aufgefordert, die neuen Richtwerte des in ihrem Eigentum stehenden Grundbesitzes den Finanzämtern mitzuteilen, was beim Finanzamt bedeutet, dass dort über 30 Millionen Eingaben erfolgen werden zum Wert der Immobilien Deutschlands, wozu dann noch die Bewertung nach neuestem Stand auch der aufstehenden Gebäude erfolgt, was, wie gerade die mit der Grundsteuer, aber auch mit dem Bewertungsrecht befassten Steuerberater wissen, nicht immer einfach ist: Was ist das Gebäude wert? Einen Ertragswert zu berechnen, lässt sich theoretisch leicht verbalisieren, ist aber in der Praxis häufig nicht so einfach herzustellen, wie man meinen (und wie es vom Zweck her sein) sollte.
Es wird also einigen Streit geben, weil gerade Immobilienweitergaben von „kalter oder warmer Hand“ (von Todes wegen oder per Schenkung) steuerliche Rückfragen auslösen, auf die möglicherweise der Schenker (aber auch der Beschenkte) nicht unbedingt vorbereitet ist: Was ist der Grund und Boden wert, auf dem das Haus steht? Was ist das Haus selbst wert, das er erbt oder geschenkt bekommt oder verschenken will oder vererben wird?
Hier tauchen eine Menge Fragen auf, mit teilweise verblüffenden Ergebnissen: Je nach Wohnsitz des Schenkers haben wir mit Quadratmeterwertangaben zu tun, die sich jedenfalls dann, wenn er lange den Grundbesitz innehat, auf ein Mehrfaches des eigenen „Erinnerungswertes“ bei vorangegangener Schenkung oder Erbschaft belaufen können. Hat er etwa sein Grundstück in den 70‘er Jahren erhalten, wird ihm passieren, dass der heutige Grundstückswert mehr als doppelt so hoch ist, je nachdem, wie sich die Grundstückswerte jenes Sprengels entwickelt haben. Es kommt eben darauf an, wo liegt das Grundstück, das er zu bewerten hat? Und wem schenkt er dieses? Kann er oder der Beschenkte dann die sich berechnende Schenkung- oder Erbschaftsteuer aufbringen? Oder muss er den Steuerbetrag kreditieren lassen, was oftmals schon bankenseitig schwer genug fällt. Denkt man nur daran, ein Grundstück in München durch Schenkung zu erwerben, dann kann es durchaus sein, dass ein „Flachland-Tiroler“ aus Rheinland-Pfalz alleine bei der Vorstellung des Grund und Boden-Preises eine üble Überraschung erlebt: Die Preise können durchaus bei einem Quadratmeter Grund und Boden selbst im Umfeld von München mehr als 2.000,00 EUR oder 3.000,00 EUR betragen, in der Stadt selbst bis zu 10.000,00 EUR oder mehr! Das ist ein Wert, den es in Rheinland-Pfalz in dieser Größe nicht gibt!
In Stuttgart haben wir in Mandaten selbst in Randlagen Grundstückswerte bei Schenkungen von „einfachen Wohnhäusern“ feststellen müssen, die nach dem neuen Bewertungsverfahren mehr als 3.500,00 EUR bis zu 5.000,00 EUR je Quadratmeter betrugen.
Wenn wir hiergegen Koblenzer Verhältnisse zugrunde legen, liegen wir nach den neuen Bodenrichtwerten bei bis zu 1.000,00 EUR je Quadratmeter, auch ein hoher Wert, der aber immerhin noch finanzierbar erscheint. Höhere Werte lassen sich kaum mehr mit angemessenem Ertrag verzinsen, weil die Mietpreisspiegel keineswegs in gleichem Maße wie die Bodenrichtwerte gewachsen sind!
Man kann feststellen: Der Grundsteuergesetzgeber, der auf Geheiß des Bundesverfassungsgerichtes die Grundstücksbewertung in Deutschland neu zu regeln hat, beschert zu Beginn ab 2023 eine satte Steuererhöhung für anstehende Erbschaften und Grundstücksschenkungen! Denn wenn einmal alle diese Grundwerte neu festgestellt worden sind, werden sie zwangsläufig auch Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungbesteuerung werden, und diese Steuererhöhung wird für den Steuerpflichtigen unausweichlich! Grundvermögen in Zukunft zu vererben oder zu verschenken wird also deutlich teurer durch diese „heimliche Steuererhöhung“, die zunächst gar nicht so aussah, als hätte sie im Bereich der Erbschaft- oder Schenkungsteuer Relevanz. Die Überraschung wird allerdings ab 2023 eintreten, wenn die neuen Werte greifen, die deutlich höher sind als die bisherigen Grundstücks- und Gebäudewerte – und das ohne formelle Steuererhöhung!
Wir haben unsere Mandanten schon im Frühjahr 2022 anlässlich unseres Unternehmerseminars auf diesen Zusammenhang „der heimlichen Steuererhöhung“ hingewiesen – nun weisen wir daraufhin, dass Vorsicht geboten ist bei anstehenden Übertragungen und derlei in die Überlegungen und Gestaltungen einbezogen werden muss!