Oftmals ist nicht bekannt, dass nicht nur gewerbliche Gewinne Steuern auslösen, sondern in Einzelfällen auch im Privatbereich erzielte Gewinne, etwa solche, die auf privaten Spekulationsgeschäften im Sinne des § 23 EStG beruhen. Werden Veräußerungsgeschäfte über Grundstücke durchgeführt, wobei der Zeitraum zwischen Anschaffung des Grundstücks und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, kann es passieren, dass die in dieser Zeit der Innehabung der Immobilie erzielte Wertsteigerung (typischerweise schon durch Abschreibungen) steuerpflichtig wird: Der Veräußerungspreis ist dann nämlich höher als die Anschaffungskosten:
Etwas anderes gilt jedoch, wenn es sich bei der Immobilie um eine solche gehandelt hat, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erworben oder errichtet worden ist, wobei freilich der Steuerpflichtige auch tatsächlich die Immobilie für solche Zwecke genutzt haben muss.
Es war immer unklar und damit riskant, wenn ein Steuerpflichtiger ein Privathaus oder eine Privateigentumswohnung erwarb, die er zunächst selbst nutzen wollte, die er dann aber nach relativ kurzer Zeit schon mit Gewinn weiterverkaufte. Das Finanzamt stellte die Frage, ob er in seinem Verhalten gezeigt hat, dass er diese Immobilie als privates Renditeobjekt für den Fall einer baldigen Veräußerung erworben hatte:
Um diesen Eindruck zu zerstören, muss der Erwerber diese Immobilie mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Hatte er also die Wohnung oder das Haus zwar gekauft, aber es Dritten zur Miete überlassen, war und blieb dieses Haus ein privates Spekulationsobjekt, auch wenn es nur kurzfristig gehalten wurde. Wenn es innerhalb von drei Jahren nach Erwerb veräußert wurde, war der Gewinn steuerpflichtig.
Anders gefragt: Musste deshalb der Steuerpflichtige drei volle Jahre in dieser neu erworbenen Wohnung oder in dem neu erworbenen Haus selbst wohnen, um im Falle der Veräußerung die Steuerfreiheit auf einen etwaigen Gewinn zu erhalten?
Das Gesetz formuliert das nicht klar. Aber jetzt hat dankenswerter Weise der Bundesfinanzminister klargestellt: Der Steuerpflichtige muss die Immobilie im Jahr der Veräußerung zumindest am 01.01., im Vorjahr der Veräußerung durchgehend (!), sowie im Erwerbsjahr, also im zweiten Jahr vor der Veräußerung, mindestens am 31.12. zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben!
Er könnte also im Erwerbsjahr das Haus oder die Wohnung fremdvermietet haben, was unschädlich wäre, wenn er selbst nur am 31.12. die Wohnung oder das Haus genutzt hätte. Im zweiten Jahr nach Erwerb muss er das Haus allerdings ganzjährig nutzen; wenn er hingeht und das Objekt auch nur kurze Zeit fremdvermietet oder es leerstehen lässt, wird der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig! Das ist eine echte Gefahr!
Im Jahr der Veräußerung muss er mindestens am 01.01. in dem Objekt wohnen, was er anschließend mit dem Objekt macht, ist steuerlich nicht mehr relevant.
Privathausbesitzer und Eigentumswohnungsinhaber müssen also, wenn sie nur kurzfristig das Objekt halten wollen, um es alsbald wieder (möglichst mit Gewinn) zu veräußern, auf die Einhaltung dieser Kautelen achten, sonst erleben sie eine böse Überraschung durch das Finanzamt!