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Immobilienerwerb – Aufteilung der Anschaffungskosten

Es gilt im privaten wie im betrieblichen Bereich, dass bei Anschaffung von Vermögensgegenständen, die zur Einkünfteerzielung eingesetzt werden, regelmäßig deren Verbrauch (Wertverzehr) als so genannte „Absetzung für Abnutzung“ (kurz: AfA) steuerlich geltend gemacht werden kann. So werden bei solchen verbrauchbaren Vermögensgegenständen deren Anschaffungskosten über die planmäßige Restnutzungsdauer verteilt. Ein sofortiger Abzug der Investitionskosten ist in der Regel nicht möglich. Dies gilt auch bei einem Immobilienerwerb, bei dem die Besonderheit hinzukommt, dass die Immobilie nicht nur aus einem verbrauchbaren Bestandteil (aufstehendes Gebäude), sondern auch aus dem nicht verbrauchbaren Grund-und-Boden-Bestandteil besteht. Letzterer kann nicht abgeschrieben werden, also steuerlich nicht (oder besser: erst im Zeitpunkt eines zukünftigen Verkaufs) geltend gemacht werden, wohingegen das aufstehende Gebäude verbraucht werden kann (und damit steuerlich über die Nutzungsdauer wirksam wird).

 

Kaufpreisaufteilung

Auf Grund dieser unterschiedlichen Wirkweise und dem Wunsch des Steuerpflichtigen, seine Investition und den in der Folge einhergehenden Wertverlust steuerlich geltend zu machen, damit nur seine tatsächliche Leistungsfähigkeit der Ertragsteuer unterliegt, wird es für ihn entscheidend darauf ankommen, wieviel Anteil des Kaufpreises auf den Grund und Boden entfällt, und wieviel Anteil auf das aufstehende Gebäude. Denn der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wird steuerlich (vorerst) nicht effektuiert werden können. Insofern ist im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen auch zugleich die Allokation des Kaufpreises (Aufteilung des Kaufpreises auf die verschiedenen Bestandteile des Vermögensgegenstandes) zwingend nötig.

 

Arbeitshilfe des BFM

Das BMF hat für diese Zwecke eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück herausgegeben, das (angeblich) versucht, möglichst objektiv die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises vorzunehmen, sollte keine differenzierte Zuordnung im Kaufvertrag vorgesehen sein. Aber auch in den Fällen, in denen die Parteien Zuordnungen vornehmen, jedoch die Finanzverwaltung der Meinung ist, dass hier nicht „die realen Wertverhältnisse“ abgebildet würden, nutzt die Finanzverwaltung dieses Papier, eine (regelmäßig steuerlich unattraktive) Aufteilung des Gesamtkaufpreises durchzusetzen.

 

Verfahren vor dem BFH

In einem Fall, der nun dem BFH vorliegt (Aktenzeichen: IV R 26/19) führte das dazu, dass statt eines Gebäudeanteils von 80 % nunmehr ein Grundstücksanteil von 80 % bei den Anschaffungskosten berücksichtigt wurde. Dies zerstört jede im Vorfeld der Investition kalkulierte Renditeerwartung und zieht möglicherweise sogar die Investition in Gänze in Zweifel.

Es wird nun mit Spannung erwartet, wie der BFH sich zu der Arbeitshilfe positioniert. Klar ist wohl, dass diese weder für die Finanzverwaltung, noch den Steuerpflichtigen und schon gar nicht für die finanzgerichtliche Rechtsprechung Bindungswirkung entfalten kann. Sie hat keine Gesetzeskraft.

Auf der anderen Seite wird der BFH aber darüber nachdenken müssen, ob die dort vorgenommene Typisierung für Steuerzwecke ausreicht und damit eine indizielle Bedeutung erlangt, die den realen Wertverhältnissen am nächsten kommt.

Unseres Erachtens muss der BFH in jedem Fall berücksichtigen, dass alleine die gestiegenen Bodenrichtwerte nicht rechtfertigen, dass die Quoten massiv zu Gunsten des Grund und Bodens verschoben werden:

Denn letztlich bewohnen/nutzen wird man nur das aufstehende Gebäude, was damit auch letztlich erst die Ertragskraft einer Immobilie in den Markt bringen kann, selbst wenn der (unbebaute!) Bodenrichtwert vielleicht zu einer anderen Würdigung verleiten könnte, wie in dem obigen Sachverhalt.

 

Fazit:

In allen Fällen, in denen es um die Aufteilung des Kaufpreises geht und die Finanzverwaltung mit den Arbeitshilfen eine zu Ungunsten des Steuerpflichtigen getroffene Zuordnung abbilden möchte, sollten die Bescheide offengehalten werden, um die Entscheidung des BFH, die voraussichtlich nicht 1:1 die Sichtweise des BMF legitimieren wird, für sich nutzen zu können.

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