Sofort abzugsfähig oder nur mit dem Gebäude abzuschreiben?
Kauft oder baut jemand ein Haus, so kann er die Erwerbs- oder Errichtungskosten (meist standardisiert auf eine allgemeine Nutzungsdauer) abschreiben.
Muss er innerhalb der nächstfolgenden drei Jahre noch weitere Investitionen ins Haus tätigen, die 15 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigen, kann er diese Kosten nicht etwa sofort abschreiben, sondern es handelt sich um sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der lediglich das Abschreibungspotential erhöht. Das ist natürlich für den, der die Kosten aufwendet, nicht sehr glücklich: Er hat sofort den Liquiditätsabfluss, aber den die Liquidität wieder schonenden Steuereffekt bezieht er erst im Lauf der langen Gebäudeabschreibung.
Wie sieht es aber aus, wenn das Haus für 120 TEUR erworben worden war, vermietet wurde an einen Mieter, der aber binnen drei Jahren wieder auszieht und einen „Saustall“ hinterlässt. Der Vermieter muss Reparaturen an den Mieträumen vornehmen von 20 TEUR. Sind das jetzt sofort abzugsfähige Kosten oder sind das auch anschaffungsnahe Herstellungskosten? Davon hängt dann eben die steuerliche Effektuierung ab.
Die Finanzverwaltung stellte sich (wie zu erwarten war) auf den Standpunkt, das seien anschaffungsnahe Herstellungskosten, denn innerhalb der letzten drei Jahre nach Erwerb des Hauses seien eben mehr als 15 % der Erwerbskosten angefallen, so dass die Rechtsprechung über den anschaffungsnahen Aufwand greifen würde.
Dem trat aber jetzt der BFH entgegen:
Es handele sich zwar um anschaffungsnahe, aber unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht auf etwaige ursprüngliche Schäden am Gebäude zurückzuführen sind, die nicht entdeckt worden sind, sondern solche Schäden, die durch das schuldhafte Verhalten des Mieters erst geschaffen wurden: Diese Schäden aber, die auf schuldhaftes Verhalten Dritter zurückzuführen sind, zu beseitigen, führe jedoch zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten.
Das kommt natürlich dem Vermieter sehr entgegen, trifft aber auch den Kern der Sache: Wenn sein Eigentum doch zerstört wird und er muss dieses wieder herrichten, kann man doch nicht ernsthaft davon sprechen, es handele sich hierbei um einen Aufwand, der schon bei Erwerb des Grundstücks vorhanden gewesen, aber nicht entdeckt worden sei, so dass dessen nachträgliche Entdeckung in die Anschaffungskosten des Hauses zu rechnen sei (so BFH, IX R 6/16)