Wer als Immobilienunternehmer am Markt tätig ist, muss sich zwingend auch mit umsatzsteuerlichen Fragen auseinandersetzen, da auch der Vermieter grundsätzlich als umsatzsteuerlicher Unternehmer den Pflichten des Umsatzsteuergesetzes unterworfen ist.
Entsprechend gilt auch für ihn, dass er sich seiner Pflichten, aber auch seiner Rechte im Umsatzsteuerrecht bewusst wird.
Kleinunternehmerregelung
Sollten die Mieteinnahmen im vergangenen Jahr unter 17.500,00 EUR gelegen haben und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000,00 EUR nicht übersteigen, so hat er freilich die Möglichkeit, als Kleinunternehmer, und somit nicht als umsatzsteuerlicher Unternehmer behandelt zu werden. Er darf dann aber auch keine Rechnungen mit Umsatzsteuer stellen und keine Vorsteuer ziehen.
Verzicht auf Steuerbefreiung
Andernfalls allerdings muss er beachten, dass die langfristige Vermietung von Grundstücken grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, unabhängig davon, wer Mieter des Objektes ist. Lediglich in den Fällen, in denen der Mieter Unternehmer ist und die Mietsache ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze verwendet, also selbst ausschließlich Leistungen am Markt bietet, die mit Umsatzsteuer belastet sind, gewährt das Gesetz dem Vermieter das Optionsrecht, zur Umsatzsteuerpflicht zu wechseln, also auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Damit erhält er zugleich die Möglichkeit, die auf Eingangsleistungen lastende Vorsteuer vom Finanzamt erstattet zu erhalten (sog. Vorsteuerabzug).
Die Antwort auf die Frage, ob der Mieter eine solche Qualität aufweist, lässt sich nicht leicht finden, und schon gar nicht aus der Rechtsform oder der Gewerblichkeit des Mieters ableiten. Eine GmbH als Mieter ist nicht automatisch qualifizierter Mieter im Sinne der Optionsnorm! Der Vermieter muss die konkreten Tätigkeiten des Mieters kennen, um die Antwort nach der Frage einer möglichen Option geben zu können. Hierüber sollte der Mieter konkrete Auskünfte im Vorfeld erteilen.
Garantie des Mieters zur Absicherung des Vorsteuerabzugs
Zudem sollte sich der Vermieter vom Mieter eine Garantie geben lassen, dass er tatsächlich ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Ausgangssätze tätigt und tätigen wird. Denn nur ist der Vorsteuerabzug aus bezogenen Eingangsleistungen (z.B. Investitionen in das Objekt) gesichert. Sollte der Mieter tatsächlich nicht nur ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze am Markt erbringen, entfällt die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs und die Vorsteuer wird zu einer echten Belastung des Vermieters, wovor die Garantie schützen kann.
Dies gilt übrigens auch bei mehrstöckigen Vermietungen, da das Gesetz die Nutzung zu ausschließlich umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen bis in das letzte Glied der Vermietung verlangt.
Gemischte Eingangsleistungen, Flächen- und Umsatzschlüssel
Bezieht der Vermieter Eingangsleistungen, die sowohl für steuerpflichtig als auch für steuerfrei vermietete Flächen eingesetzt werden (z.B. Dachsanierung oder Fassadenanstrich), dann ist beim Vorsteuerabzug zu beachten, dass die steuerfreie Vermietung einen Abzug nicht zulässt. Der Vermieter hat also nach einem geeigneten Schlüssel die Eingangsleistungen zur Geltendmachung des Vorsteuerabzuges aufzuteilen. Der deutsche Gesetzgeber sieht eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel vor, wobei mittlerweile durch den BFH, aber auch durch den EuGH klargestellt ist, dass auch eine andere, wirtschaftlich angemessene Aufteilung zulässig ist. Insbesondere kommt hier der sogenannte Umsatzschlüssel in Betracht, den der BFH insbesondere dann für anwendbar erachtet, wenn die Räumlichkeiten sich auch in ihrer Ausstattung und ihrem Wesen deutlich von anderen Räumlichkeiten im Gebäude unterscheiden (beispielsweise im Hinblick auf Deckenhöhe, Fensterfronten, Bodenbeläge etc.). Dann ist auch der Umsatzschlüssel (also die Relation der einzelnen Mieten zueinander) ein geeigneter Aufteilungsschlüssel häufig mit dem Ergebnis, dass sich die Vorsteuerquote zugunsten des Steuerpflichtigen erhöht. Dies ist auch wirtschaftlich richtig, da der Vermieter seine gemischte Investition vermutlich eher mit Blick auf den umsatzstärkeren Mieter vornimmt als mit Blick auf die umsatzschwächeren Mieter. So hat der Vermieter regelmäßig ein höheres Interesse daran, gewerbliche Flächen langfristig zufriedenstellend vermietet zu haben, als dies bei kleineren Wohneinheiten der Fall ist, mit der Folge, dass die Zufriedenstellung des ersteren Mieters sein Handeln prägen wird.
Unmittelbare Zuordnung von Eingangsleistungen
Zur Abrundung sollte der Vermieter aber auch wissen, dass unmittelbar zuordenbare Investitionen nicht aufgeteilt werden müssen, sondern entsprechend der Nutzung durch den Mieter (steuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei) zum Vorsteuerabzug berechtigen können oder eben nicht. Hier ist der Vermieter angehalten, möglichst präzise die einzelnen Leistungen den vermieteten Einheiten und Flächen in einem ersten Schritt unmittelbar zuzuordnen, und nur die nicht unmittelbar zuordenbaren Eingangsleistungen über den Flächen- oder Umsatzschlüssel zu verteilen.