Für Immobilienbesitzer besteht das Problem, dass Situationen denkbar sind, bei denen der im Verkaufsfalle erzielte Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Fremdfinanzierung des Objektes zurückzuführen. Gerade in Gegenden, in denen aufgrund der Landflucht strukturelle Probleme entstehen, wird nicht selten die schwache Ertragslage des Objektes zu einer Unterdeckung beim Veräußerungsgeschäft führen.
Nachdem jahrelang solche Zinsaufwendungen nach Veräußerung des Mietobjektes nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden konnten, da die Einkunftsquelle „Vermietung und Verpachtung“ mit Veräußerung des Mietobjektes entfallen war, hat die Rechtsprechung sich in den letzten beiden Jahren um 180° gedreht und anerkannt, dass auch solche „nachträglichen Werbungskosten“ bei der Vermietung und Verpachtung möglich sind.
Das BMF hat sich mit seinem Rundschreiben vom 15.01.2014 der Auffassung des BFH angeschlossen und akzeptiert jetzt auch nachträgliche Werbungskosten in Form von Schuldzinsen bei darlehensfinanzierten Mietimmobilien, wenn der Veräußerungserlös tatsächlich zur Tilgung des Darlehens verwendet wird, allerdings hierfür nicht ausreicht. Laut BMF gilt dies allerdings nur für obligatorische Veräußerungsgeschäfte nach dem 01.01.2014, was allerdings als wenig erfolgversprechender Versuch der Finanzverwaltung gesehen werden muss, der BFH-Rechtsprechung für Altjahre zu entgehen: Auch für Veräußerungen vor dem 01.01.2014 gelten die neuen Argumente des BFH, die eine Abzugsfähigkeit der nachgelagerten Schuldzinsen rechtfertigen.
Es kann also durchaus Sinn machen, ertragsschwache Immobilien abzustoßen, z.B. um die Kapitaldienstbelastungen zurückzufahren, wobei der Veräußerungs-preis in jedem Fall in voller Höhe in die Tilgung des Darlehens fließen sollte. Die verbleibende Valuta und deren Zinslast sind weiterhin steuerlich anzuerkennen.
Gerade bei strukturellem Leerstand empfiehlt sich diese Vorgehensweise im Einzelfall gegebenenfalls auch, da anderenfalls, wie kürzlich vom BFH in einem Fall entschieden, in dem eine Immobilie seit 18 Jahren leer stand, der Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht droht, und damit der endgültige Verfall der steuerlichen Abziehbarkeit von Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie. Wer hier rechtzeitig und vorzeitig den Ausstieg sucht, hat möglicherweise bessere Karten gegenüber der Finanzverwaltung.