Nachschlagende Zinsbelastungen und Vorfälligkeitsentschädigung
Immobilien als Erwerbsquellen spielen bei der Einkommensteuer eine große Rolle. So gilt selbstverständlich auch hier das objektive Nettoprinzip, wonach nur die tatsächlich beim Steuerpflichtigen entstehende Leistungsfähigkeit der Besteuerung unterliegen darf, so dass sämtliche Ausgaben, die mit der Nutzung der Immobilie (z.B. durch Vermietung oder Selbstnutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke) im Zusammenhang stehen, steuerlich absetzbar sind. Das gilt auch für Finanzierungskosten, wie z.B. Darlehenszinsen. Solche Ausgaben sind bei der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung (VuV) zu berücksichtigen.
Beim Verkauf einer Immobilie kommt es entscheidend darauf an, ob sich der Verkauf der Immobilie als gewerbliche Einkunftstätigkeit oder als private Einkunftstätigkeit darstellt: Sollte der Verkauf gewerblicher Natur sein (so z.B. beim Verkauf von Immobilien aus dem steuerlichen Betriebsvermögen oder aber bei Überschreitung der so genannten Drei-Objekt-Grenze), so ist jeder Veräußerungspreis, der über den ursprünglichen Anschaffungskosten nach Abschreibung und Verkaufskosten liegt, insoweit steuerpflichtig. Handelt es sich um einen privaten Immobilienverkauf, so ist ein etwaiger Veräußerungspreis nur dann, wie vorstehend, insoweit steuerpflichtig, als die Veräußerung innerhalb eines 10-Jahreszeitraums seit Anschaffung erfolgt (so genannte Spekulationsfrist). Letzteres sind dann Einkünfte aus privatem Veräußerungsgeschäft.
Nun stellt sich die spannende Frage, wie es mit Finanzierungskosten aussieht, die während der laufenden Nutzung der Immobilie (Einkünfte aus VuV) ausgelöst wurden (Aufnahme des Darlehens zwecks Vermietung) und nach Verkauf der Immobilie weiter bedient werden müssen, z.B. weil die Veräußerung der Immobilie zu einem Verkaufspreis geführt hat, der nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten, zu decken (sogenannte nachschlagende Zinsbelastungen). Hierzu hat der BFH entschieden, dass solche nachträglichen Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte abzugsfähig sind, also steuerlich weiterhin geltend gemacht werden können, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der gesamte Veräußerungspreis zur Tilgung der offenen Verbindlichkeiten eingesetzt wurde, hierzu aber nicht ausreichte.
Teilweise löst eine solche Transaktion aber auch Vorfälligkeitszinsen aus, wenn die Veräußerung zu einer vorzeitigen Tilgung und Rückführung des Darlehens führt. Diese Vorfälligkeitszinsen lässt der BFH allerdings nicht zum Abzug im Rahmen der Vermietungseinkünfte zu, da sie eben mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehen und nicht mit der laufenden Vermietung. Da häufig in einer solchen Situation kein steuerpflichtiger Verkauf stattfindet (außerhalb der 10-Jahrfrist oder aber unter Einstandspreis), ist eine Geltendmachung dieser Vorfälligkeitszinsen aber auch bei den Einkünften aus privatem Veräußerungsgeschäft steuerlich unbeachtlich. Hier ist also der Steuerpflichtige gefragt, auf eine Vermeidung der Vorfälligkeitszinsen hinzuwirken, um nicht diese Vorfälligkeitszinsen nach Steuer als Privataufwand leisten zu müssen.
Sollte die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings ausgelöst werden, weil im Rahmen der Vermietung eine Neufinanzierung aufgenommen wird (z.B. Umschuldung), dann sind selbstverständlich auch Vorfälligkeitszinsen, weil mit der Einkunftsquelle der Vermietung im Zusammenhang stehend, steuerlich absetzbar.
Eine differenzierte Betrachtung der steuerlichen Sachverhalte bleibt dem Steuerpflichtigen nicht erspart. Nur wer differenziert denkt, kann eine optimale Einkommensteuergestaltung erreichen.