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Steuerliche Behandlung der im Ausland gelegenen selbstgenutzten Ferienimmobilie

Durch die weltweite Freizügigkeit und die Vermögenszuwächse gehört heute die Ferienimmobilie im Ausland schon fast zum guten Standard: Es ist bekannt, dass viele Deutsche, erst recht die Promis, gerade in Spanien wertvolle Ferienimmobilien errichtet haben, die sie mit ihren Familien (und eingeladenen Gästen wie den ehemaligen Bundespräsidenten etc.) selbst nutzen.

Wie ist dies steuerlich zu behandeln?

Nach heutigem Steuerrecht, ist die unentgeltliche Nutzung der eigenen Ferienimmobilie hier nicht steuerpflichtig: Es gibt keine Besteuerung eines nur fiktiven Nutzungswertes, auch wenn in Spanien hierauf Steuer erhoben wird. Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen lässt diesen Sachverhalt aber ungeregelt.

Die Folge ist natürlich, dass auch mit dem Feriendomizil zusammenhängende Kosten hier nicht abgezogen werden dürfen.

Der Hauptnachteil dieser einfachen Gestaltung liegt aber darin, dass Spanien eine hohe Erbschaftsteuer erhebt, wenn der Domizileigentümer verstirbt, die sich (bei Nicht-Verwandtschaftsverhältnissen und sonstiger reicher Erbschaft) auf über 80 % belaufen kann.

Das versuchen viele Deutsche auszuschließen, indem sie die Spanien-Immobilie in eine dort gegründete Sociedad Limitada (SL) einbringen, die eben unsterblich ist (vergleichbar GmbH).

Aber jetzt wird der deutsche Fiskus wach: Die unentgeltliche Nutzung der der eigenen Gesellschaft gehörigen Ferienimmobilie in Spanien löst hier Einkommensteuern aus, weil hierin in der Nutzungserlangung eine verdeckte Gewinnausschüttung gesehen wird. Dass zusätzlich auch die Spanier die unentgeltliche Nutzung besteuern, sei nur am Rande erwähnt.

Um diesem Thema aus dem Weg zu gehen, zahlt nun der Deutsche an seine Gesellschaft angemessene Mieten: Diese werden in Spanien halt versteuert, vermeiden die Entstehung einer verdeckten Gewinnausschüttung in Deutschland: Aber die Mietaufwendungen sind hier steuerlich irrelevant!

Das gilt auch, wenn der Deutsche etwa das seiner Gesellschaft gehörige Haus renoviert oder durch die Gesellschaft selbst renovieren lässt, der er zu diesem Zweck ein Darlehen überlässt:

Verlangt er für sein Darlehen keine Zinsen, so rechnet ihm der deutsche Fiskus fiktiv dennoch solche zu (was es in dieser Form sonst nicht gibt).

Fazit:

Wer Inhaber einer ausländischen Ferienimmobilie ist, sollte sich darüber im Klaren sein, dass der ansonsten geltende Grundsatz, Einkommensteuer werde nur geschuldet auf wirkliche Leistungs- oder Vermögensmehrungen, hier abgeschafft ist! Hier werden auch Leistungsverminderungen (durch Zinslosigkeit von Darlehen und Ausbleiben von Mieten) besteuert!

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