Während sich die einen Vermieter darüber ärgern, dass ihre säumigen Mieter jedes ihnen zur Verfügung stehende Mittel nutzen, um die Räumung der Wohnung möglichst lange hinaus zu ziehen, stehen andere Vermieter vor dem Problem, dass ihr zahlungsunwilliger oder –unfähiger Mieter die Wohnung verlassen hat. Vom Mieter selbst gibt es keine Spur, die Wohnung kann aber auch nicht weiter vermietet werden, da sich in ihr noch die Sachen des alten Mieters befinden. Dringend abzuraten ist davon, die Wohnung selbst zu räumen, um so einem neuen Mieter den Einzug zu ermöglichen. Unabhängig von der strafrechtlichen Relevanz eines solchen Verhaltens kann dies für den Vermieter auch dann teuer werden, wenn der alte Mieter später wieder auftaucht und behauptet, in der Wohnung hätten sich Sachen von Wert befunden, die der Vermieter nun ersetzen soll.
Der BGH hat in einem derart gelagerten Fall dem Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch zuerkannt. Ausgangspunkt für einen Schadensersatz-anspruch in solchen Fällen ist, dass der Vermieter mit seinem Vorgehen eine verbotene Eigenmacht und eine unerlaubte Selbsthilfe begeht. Dies führt dazu, dass der Vermieter für Schäden, die dem Mieter in diesem Zusammenhang entstehen, auch dann haftet, wenn dem Vermieter an dem Verlust oder der Beschädigung der Sachen des Mieters kein Verschulden trifft. Anstatt, dass der Mieter als Geschädigter darlegen und beweisen muss, dass die ausgeräumten Sachen wertvoll waren, muss sich der Vermieter entlasten, und im Zweifel beweisen, dass dem Mieter kein oder nur ein geringerer Schaden entstanden ist.
Vermietern, die sich in einer solchen Situation befinden, sollten deshalb unbedingt den rechtlich korrekten Weg einhalten:
Sofern noch nicht erfolgt, ist das Mietverhältnis zu kündigen, notfalls im Wege der öffentlichen Zustellung. Anschließend hat sich der Vermieter einen Räumungstitel durch Erhebung einer Räumungsklage zu verschaffen. Das neue Mietrecht, das seit dem 01.05.2013 gilt, sieht insoweit einige Erleichterungen und Beschleunigungsmöglichkeiten vor. Die wichtigste Erleichterung dürfte darin liegen, dass die so genannte „Berliner Räumung“ nunmehr gesetzlich geregelt ist. Diese ermöglicht dem Vermieter, den Vollstreckungsauftrag von vorne herein auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken. Die Herausgabe der Wohnung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher in der Weise, dass er den alten Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist. Dabei hat der Gerichtsvollzieher die vorgefundenen „frei ersichtlichen beweglichen Sachen“ zu dokumentieren, was am zweckmäßigsten mit Hilfe einer Digitalkamera geschieht. Es ist nicht vorgesehen, dass eine vollständige Inventarisierung erfolgt. Wichtig ist allerdings, dass sich durch das Einhalten des gesetzlichen Weges das Schadensrisiko wieder auf den Mieter verschiebt. Der Vermieter hat nunmehr das Recht, die in der Wohnung befindlichen Sachen wegzuschaffen und zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann der Vermieter jederzeit vernichten. Hinsichtlich der von ihm getroffenen Maßnahmen hat der Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Damit hat also wieder der Mieter zu beweisen, dass und in welcher Höhe ihm ein Schaden entstanden ist.