Die Grunderwerbsteuer mausert sich Jahr f\u00fcr Jahr zu einer echten Investitionsbelastung, da mittlerweile nahezu alle Bundesl\u00e4nder in Deutschland mindestens 5 % als Grunderwerbsteuerbelastung erheben. Nur noch Bayern und Sachsen sind mit 3,5 % Belastung \u201eb\u00fcrgerfreundlich”.<\/p>\n\n\n\n
Umso wichtiger ist es, gerade nicht ganz so offensichtliche Grunderwerbsteuertatbest\u00e4nde zu erkennen und zu kontrollieren. Dabei geht es nicht um den Verkauf und die \u00dcbertragung eines Grundst\u00fcckes, da in solchen F\u00e4llen die Grunderwerbsteuerentstehung jedem Vertragsbeteiligten klar sein d\u00fcrfte. Vielmehr geht es um besondere Fiktionstatbest\u00e4nde, die das Grunderwerbsteuerrecht vorsieht:<\/p>\n\n\n\n
Unternehmenskauf<\/strong><\/p>\n\n\n\n So f\u00fchrt in der Regel der Verkauf eines Unternehmens, bei dem s\u00e4mtliche Gesch\u00e4ftsanteile am Unternehmen auf den Erwerber \u00fcbergehen, zu einem grunderwerbsteuerlichen Fiktionstatbestand, sollte im Unternehmen auch Grundbesitz gehalten werden (zum Beispiel Standortimmobilie bei Kauf einer operativen GmbH). Hier ist nicht nur der Tatbestand des sogenannten \u201eSigning\u201c \u2013 gemeint ist die Beurkundung beim Notar \u2013, sondern auch (zus\u00e4tzlich) der Vollzug des Unternehmenskaufvertrages, also die dingliche \u00dcbereignung der Gesellschaftsanteile (Closing) jeweils ein eigener Grunderwerbsteuertatbestand. Bis vor einigen Monaten hat die Finanzverwaltung auch beide Tatbest\u00e4nde separat besteuert und nur dann, wenn ein wirksamer Billigkeitserlassantrag gestellt wurde, von der Erfassung beider, f\u00fcr einen Laien nicht differenzierbaren Tatbestandserf\u00fcllungen abgesehen. Dies war schon einigerma\u00dfen absurd, weswegen auch der BFH Verst\u00e4ndnis f\u00fcr die Steuerpflichtigen gezeigt hat, und deutlich machte, dass eine solche \u201eDoppelbelastung\u201c zweifelhaft sei. Mittlerweile hat der Gesetzgeber diese schwer nachvollziehbare Doppelung der Grunderwerbsteuer eingefangen, sodass bei heutigen Unternehmenskaufsituationen nur noch das Signing \u2013 also die schuldrechtliche Verpflichtung auf \u00dcbereignung der Gesch\u00e4ftsanteile \u2013 den Grunderwerbsteuertatbestand ausl\u00f6st, \u00a7 1 Abs. 3b GrEStG.<\/p>\n\n\n\n Alt- und Neugesellschafter<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ein weiterer Fiktionstatbestand ist erf\u00fcllt, wenn 90 % und mehr Gesellschaftsanteile auf einen Neugesellschafter \u00fcbergehen, also beispielsweise ein 100 %-Gesellschafter 90 % seiner Gesellschaftsanteile auf einen Dritten \u00fcbertr\u00e4gt. Das Gesetz fingiert in diesem Moment die \u00dcbertragung der in der Gesellschaft gehaltenen Grundst\u00fccke von der bisherigen Gesellschaft auf eine (f\u00fcr Grunderwerbsteuerzwecke) fiktive neue Gesellschaft (also \u00dcbertragung von Gesellschaft auf Gesellschaft), an der die \u201eNeugesellschafter\u201c beteiligt sind. Tats\u00e4chlich bleibt es nur bei ein und derselben Gesellschaft, an der sich lediglich die Beteiligungsverh\u00e4ltnisse ma\u00dfgeblich \u00e4ndern. Die Schwierigkeit besteht regelm\u00e4\u00dfig darin, diesen Wechsel auf einen Neugesellschafter zutreffend zu definieren und zu erkennen. Hier hat der BFH eine sehr begr\u00fc\u00dfenswerte Entscheidung getroffen, wenn lediglich die Beteiligungskette verl\u00e4ngert wird. Damit setzt der BFH eine Rechtsprechungs\u00e4nderung fort, die sich hoffentlich auch bald bei der Finanzverwaltung durchsetzen wird, was zumindest noch nicht als gesichert gilt.<\/p>\n\n\n\n Sachverhalt des BFH<\/strong><\/p>\n\n\n\n In dem Fall waren (vereinfacht) zwei Gesellschafter (A und B) \u00fcber eine zwischengeschaltete GmbH & Co. KG zu 40 % an einer immobilienverwaltenden Kommanditgesellschaft beteiligt. Mitgesellschafter waren weitere Gesellschafter, die sich die verbleibenden 60 % teilten. Im Rahmen einer Umstrukturierung wurden von den Mitgesellschaftern die gehaltenen 60 % der Anteile auf einen Dritten \u00fcbertragen, w\u00e4hrend A und B ihre Beteiligung an der zwischengeschalteten Personengesellschaft in eine weitere, zwischengeschaltete Personengesellschaft einbrachten, an der sie zu je 50 % beteiligt waren.<\/p>\n\n\n\n Der BFH ging wider die Finanzverwaltung davon aus, dass aufgrund der unver\u00e4nderten wirtschaftlichen Beteiligung der beiden Gesellschafter A und B kein \u201eNeugesellschafter\u201c beteiligt wurde, weswegen der grunderwerbsteuerliche Fiktionstatbestand (\u201eWechsel von 90 % und mehr auf einen Neugesellschafter\u201c) nicht ausgel\u00f6st wurde, obwohl zivilrechtlich tats\u00e4chlich 100 % neue Gesellschafter beteiligt wurden. Ma\u00dfgebliches Argument des BFH war die im Grunderwerbsteuergesetz an dieser Stelle zum Ausdruck kommende \u201ewirtschaftliche Betrachtungsweise\u201c, vor deren Hintergrund ein Neugesellschafter f\u00fcr die Gesellschafter A und B nicht angenommen werden k\u00f6nne. Es besteht die Hoffnung, dass diese Sichtweise auch in \u00e4hnlichen oder gleichgelagerten Konstellationen greifen k\u00f6nnte, und damit den ein oder anderen Fiktionstatbestand unterbindet. Vorsorglich sollte allerdings im Vorfeld stets mit der Finanzverwaltung der Einzelfall abgestimmt werden.<\/p>\n\n\n\n Moratorium nach dem MoPeG 2024<\/strong><\/p>\n\n\n\n Schlie\u00dflich galt in den letzten beiden Jahren bis zum Ende des Jahres 2026 ein sogenanntes Moratorium f\u00fcr Immobilientransaktionen unter Einbindung von Personengesellschaften. Hiernach konnten \u00dcbertragungen von Alleineigentum auf Personengesellschaften und umgekehrt grunderwerbsteuerbefreit vorgenommen werden, wenn die Beteiligungsverh\u00e4ltnisse am Grundst\u00fcck sich nicht \u00e4nderten (ebenfalls Ausdruck der wirtschaftlichen Betrachtungsweise). Mit Wegfall des zivilrechtlichen Gesamthandseigentums bei Personengesellschaften aufgrund des MoPeG seit dem 01.01.2024 musste der Gesetzgeber mit dem sogenannten Moratorium in das Grunderwerbsteuerrecht eingreifen, um solche Transaktionen auch nach dem MoPeG von der Grunderwerbsteuer freizustellen. Personengesellschaften werden weiterhin insoweit als Gesamthand verstanden. Dieses Moratorium galt urspr\u00fcnglich nur bis zum Ende des Jahres 2026. Der Gesetzgeber hat sich aber mit dem \u201eNeunten Gesetz zur \u00c4nderung des Steuerberatungsgesetzes\u201c dazu entschieden, auch f\u00fcr die Zeit danach an der Handhabung, wie sie bisher aus guten Gr\u00fcnden galt und in der Praxis etabliert war, festzuhalten, sodass auch nach dem 31.12.2026 die Transparenz von Personengesellschaften in diesem Sinne bestehen bleibt.<\/p>\n\n\n\n