Grunds\u00e4tzlich gilt im Sachenrecht des BGB, dass Geb\u00e4ude nicht sonderrechtsf\u00e4hig sind, folglich die eigentumsrechtliche Position etwaiger Geb\u00e4ude als wesentliche Bestandteile des Grund und Bodens mit der Eigentumszuordnung des Grund und Bodens verschmelzen. Dem Eigent\u00fcmer des Grund und Bodens geh\u00f6ren zivilrechtlich automatisch etwaige Geb\u00e4ude, die als wesentliche Bestandteile zu qualifizieren sind. Somit ist im Ausgangspunkt der Aufbau von Verm\u00f6gen durch Abtrennung einzelner Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern dem Sachenrecht fremd.<\/p>\n\n\n\n
Dies hat der Gesetzgeber durch das Wohnungseigentumsgesetz aufgebrochen, nicht zuletzt, um den Verm\u00f6gensaufbau von Eigentum einer breiten Bev\u00f6lkerung zug\u00e4nglich zu machen, eben, indem sie Bruchteile eines Geb\u00e4udes abgetrennt vom Gesamteigentum am Grund und Boden zugewiesen bekommen k\u00f6nnen. Durch das sogenannte Sondereigentum werden also abgeschlossene, und damit sachenrechtlich bestimmte R\u00e4ume einem einzelnen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zugewiesen, w\u00e4hrend das \u00fcbrige Eigentum an Grund und Boden und aufstehenden Geb\u00e4ude (Gemeinfl\u00e4chen) allen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern in Bruchteilsgemeinschaft zugewiesen sind. F\u00fcr diese Bruchteilsgemeinschaft am Gemeinschaftseigentum weist das WEG der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zu, also alle Bruchteilseigent\u00fcmern gemeinschaftlich, die sich in der Regel f\u00fcr einen Verwalter entscheiden, der das Wohnungseigentum, soweit das gemeinschaftliches Eigentum ist, mit Wirkung f\u00fcr und gegen die Wohnungseigent\u00fcmer in ihrer Gemeinschaft zu verwalten hat. Das Sondereigentum ist der Verwaltung des Verwalters entzogen. Hierf\u00fcr ist ausschlie\u00dflich der Sondereigentumsrechtsinhaber zust\u00e4ndig.<\/p>\n\n\n\n
Das bedeutet, um es klar zu sagen, dass ein Verwalter, der diese Grenze missachtet, nicht nur als Stellvertreter ohne Vertretungsmacht auftritt, und damit f\u00fcr die Folgen eines etwaigen abgeschlossenen Vertrages pers\u00f6nlich haften muss, sondern dar\u00fcber hinaus auch Gefahr l\u00e4uft, Gelder der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zu veruntreuen, sollte er sie f\u00fcr (unerkanntes) Sondereigentum verwenden. Freilich sind dies nicht die F\u00e4lle, in denen der Wohnungseigentumsverwalter Gelder f\u00fcr eine Wohnung aufbringt, da hier die Grenze deutlich erkennbar ist. Vielmehr sind das die F\u00e4lle, bei denen das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten oder gerade bei Garagen und Stellpl\u00e4tzen ebenfalls im Sondereigentum dem einen oder anderen Bruchteilseigent\u00fcmer der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zugewiesen ist.<\/p>\n\n\n\n
Werden Stellpl\u00e4tze und Garagen lediglich im Sondernutzungsrecht dem einen oder anderen Wohnungseigent\u00fcmer zugewiesen, so verbleiben die Eigentumsrechte gemeinschaftliches Eigentum und unterliegen der Verwaltung des Wohnungseigent\u00fcmerverwalters. Die Kosten sind in der Regel von der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zu tragen, wenn sie nicht durch einen entsprechenden Kostenplan dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden.<\/p>\n\n\n\n
Wird eine Garage mit mehreren Stellpl\u00e4tzen einem oder mehreren Wohnungseigent\u00fcmern im Sonderrecht zugewiesen, so entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft an dieser Garage, auf die der Verwalter der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft keinen Zugriff hat. Die Bruchteilsgemeinschaft ist selbstverantwortlich f\u00fcr dieses Sondereigentum.<\/p>\n\n\n\n
Wird Sondereigentumsrecht an einem Stellplatz geschaffen (dies ist seit 2020 m\u00f6glich), dann ist lediglich der Stellplatz Sondereigentum, nicht aber solche Gegenst\u00e4nde, die mehreren Sondereigentumsberechtigten zur Verf\u00fcgung stehen und mehreren Eigent\u00fcmern dienen, wie beispielsweise die Garage, die mehrere Stellpl\u00e4tze als Sondereigentum umfasst, oder aber die Hebeb\u00fchne und die Mechanik eines sogenannten Doppelparkers. Sie bilden in diesen F\u00e4llen gemeinschaftliches Wohnungseigentum und unterliegen der Verwaltung des Wohnungseigent\u00fcmerverwalters.<\/p>\n\n\n\n
Bei der Verwaltung der Bruchteileigent\u00fcmergemeinschaft gilt, solange nicht eine Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft begr\u00fcndet wurde, dass die Gemeinschaft selbst kein Rechtssubjekt ist, folglich etwaige Vertr\u00e4ge f\u00fcr die Bruchteilsgemeinschaft bestenfalls in Stellvertretung von einem Bruchteilseigent\u00fcmer f\u00fcr die gesamte Bruchteilsgemeinschaft abgeschlossen werden, da anderenfalls, sollte diese stellvertretende Wirkung nicht greifen, wiederum der Bruchteilseigent\u00fcmer als schuldrechtlicher Vertragspartner ohne Vertretungsmacht f\u00fcr andere Bruchteilseigent\u00fcmer gesprochen hat. Lediglich bei der ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwaltung des Gemeinschaftsgutes gelten Mehrheitsbeschl\u00fcsse auch bindend im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis f\u00fcr die \u00fcbrigen Bruchteilseigent\u00fcmer. Im Falle von notwendigen Erhaltungsma\u00dfnahmen greift ebenfalls eine Sondernorm des Gesetztes, die automatisch die \u00fcbrigen Bruchteilseigent\u00fcmer mitverpflichtet. Das Risiko, den Tatbestand einer notwendigen Erhaltungsma\u00dfnahmen getroffen zu haben, tr\u00e4gt hierbei allerdings der Bruchteilseigent\u00fcmer, der die schuldrechtliche Verbindung eingeht.<\/p>\n\n\n\n
Gerade in Familienstrukturen kann es ratsam sein, Bruchteilsgemeinschaften und Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften zu vermeiden, und vielmehr auf gesellschaftsrechtliche Strukturen auszuweichen, wie beispielsweise die Investitionen in eine Immobilie im Rahmen einer Familiengesellschaft (GbR oder KG). Denn in diesem Verhalten wird die Immobilie Gesamthandsverm\u00f6gen der Gesellschaft und die Gesellschafter sind lediglich an der Au\u00dfenh\u00fclle des Gesamthandsverm\u00f6gens als Gesellschafter beteiligt. Die GbR\/KG ist rechtsf\u00e4hig und damit m\u00f6gliche Vertragspartei f\u00fcr alles, was im Gesamthandsverm\u00f6gen gehalten wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"