Es gilt im privaten wie im betrieblichen Bereich, dass bei Anschaffung von Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden, die zur Eink\u00fcnfteerzielung eingesetzt werden, regelm\u00e4\u00dfig deren Verbrauch (Wertverzehr) als so genannte \u201eAbsetzung f\u00fcr Abnutzung\u201c (kurz: AfA) steuerlich geltend gemacht werden kann. So werden bei solchen verbrauchbaren Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden deren Anschaffungskosten \u00fcber die planm\u00e4\u00dfige Restnutzungsdauer verteilt. Ein sofortiger Abzug der Investitionskosten ist in der Regel nicht m\u00f6glich. Dies gilt auch bei einem Immobilienerwerb, bei dem die Besonderheit hinzukommt, dass die Immobilie nicht nur aus einem verbrauchbaren Bestandteil (aufstehendes Geb\u00e4ude), sondern auch aus dem nicht verbrauchbaren Grund-und-Boden-Bestandteil besteht. Letzterer kann nicht abgeschrieben werden, also steuerlich nicht (oder besser: erst im Zeitpunkt eines zuk\u00fcnftigen Verkaufs) geltend gemacht werden, wohingegen das aufstehende Geb\u00e4ude verbraucht werden kann (und damit steuerlich \u00fcber die Nutzungsdauer wirksam wird).<\/p>\n
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Kaufpreisaufteilung<\/strong><\/p>\n Auf Grund dieser unterschiedlichen Wirkweise und dem Wunsch des Steuerpflichtigen, seine Investition und den in der Folge einhergehenden Wertverlust steuerlich geltend zu machen, damit nur seine tats\u00e4chliche Leistungsf\u00e4higkeit der Ertragsteuer unterliegt, wird es f\u00fcr ihn entscheidend darauf ankommen, wieviel Anteil des Kaufpreises auf den Grund und Boden entf\u00e4llt, und wieviel Anteil auf das aufstehende Geb\u00e4ude. Denn der Anteil, der auf den Grund und Boden entf\u00e4llt, wird steuerlich (vorerst) nicht effektuiert werden k\u00f6nnen. Insofern ist im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen auch zugleich die Allokation des Kaufpreises (Aufteilung des Kaufpreises auf die verschiedenen Bestandteile des Verm\u00f6gensgegenstandes) zwingend n\u00f6tig.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Arbeitshilfe des BFM<\/strong><\/p>\n Das BMF hat f\u00fcr diese Zwecke eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises f\u00fcr ein bebautes Grundst\u00fcck herausgegeben, das (angeblich) versucht, m\u00f6glichst objektiv die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises vorzunehmen, sollte keine differenzierte Zuordnung im Kaufvertrag vorgesehen sein. Aber auch in den F\u00e4llen, in denen die Parteien Zuordnungen vornehmen, jedoch die Finanzverwaltung der Meinung ist, dass hier nicht \u201edie realen Wertverh\u00e4ltnisse\u201c abgebildet w\u00fcrden, nutzt die Finanzverwaltung dieses Papier, eine (regelm\u00e4\u00dfig steuerlich unattraktive) Aufteilung des Gesamtkaufpreises durchzusetzen.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Verfahren vor dem BFH<\/strong><\/p>\n In einem Fall, der nun dem BFH vorliegt (Aktenzeichen: IV R 26\/19) f\u00fchrte das dazu, dass statt eines Geb\u00e4udeanteils von 80 % nunmehr ein Grundst\u00fccksanteil von 80 % bei den Anschaffungskosten ber\u00fccksichtigt wurde. Dies zerst\u00f6rt jede im Vorfeld der Investition kalkulierte Renditeerwartung und zieht m\u00f6glicherweise sogar die Investition in G\u00e4nze in Zweifel.<\/p>\n Es wird nun mit Spannung erwartet, wie der BFH sich zu der Arbeitshilfe positioniert. Klar ist wohl, dass diese weder f\u00fcr die Finanzverwaltung, noch den Steuerpflichtigen und schon gar nicht f\u00fcr die finanzgerichtliche Rechtsprechung Bindungswirkung entfalten kann. Sie hat keine Gesetzeskraft.<\/p>\n Auf der anderen Seite wird der BFH aber dar\u00fcber nachdenken m\u00fcssen, ob die dort vorgenommene Typisierung f\u00fcr Steuerzwecke ausreicht und damit eine indizielle Bedeutung erlangt, die den realen Wertverh\u00e4ltnissen am n\u00e4chsten kommt.<\/p>\n Unseres Erachtens muss der BFH in jedem Fall ber\u00fccksichtigen, dass alleine die gestiegenen Bodenrichtwerte nicht rechtfertigen, dass die Quoten massiv zu Gunsten des Grund und Bodens verschoben werden:<\/p>\n Denn letztlich bewohnen\/nutzen wird man nur das aufstehende Geb\u00e4ude, was damit auch letztlich erst die Ertragskraft einer Immobilie in den Markt bringen kann, selbst wenn der (unbebaute!) Bodenrichtwert vielleicht zu einer anderen W\u00fcrdigung verleiten k\u00f6nnte, wie in dem obigen Sachverhalt.<\/p>\n <\/p>\n