Gerade in Nachfolgef\u00e4llen st\u00f6\u00dft man h\u00e4ufig auf die Konstellation, dass zum Nachlass auch Grundst\u00fccke geh\u00f6ren, die der Erblasser dem oder den Erben zugewendet hat.<\/p>\n
Die Grundst\u00fccke sind oftmals ertragreich, die Erben sind jung, berufst\u00e4tig und verdienen gut. Nat\u00fcrlich kann jeder die Ertr\u00e4ge aus Grundst\u00fccken gut in der privaten Budgetplanung gebrauchen, aber es stellt sich auch die Frage, ob nicht m\u00f6glicherweise gerade hiermit eine Altersvorsorge finanziert werden kann, die m\u00f6glichst steuerg\u00fcnstig angespart wird.<\/p>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n Beispiel: Der Vater vermacht\/vererbt seinem Kind ein gemischt genutztes 10-Familien- und Gesch\u00e4ftshaus, das einen j\u00e4hrlichen \u00dcberschuss erbringt von 300.000,00 EUR.<\/p>\n Das Kind selbst ist Gutverdiener, das mit seiner Familie aus den eigenen Eink\u00fcnften ohne weiteres den Lebensunterhalt bestreiten kann. Kommen jetzt zu seinem privaten \u00dcberschussergebnis (aus Anstellung, aus Gewerbebetrieb, aus freiem Beruf oder sonstiger Quelle) weitere Ertr\u00e4ge von 300.000,00 EUR hinzu, fallen bei ihm hierf\u00fcr Einkommensteuer, Soli und Kirchensteuern nahe 50 % an, die er nicht zur Verf\u00fcgung haben wird. Der Zufluss hat sich also nahezu halbiert.<\/p>\n Nat\u00fcrlich kann er auch mit der H\u00e4lfte dieses Betrages, dem Nettoerfolg, eine vern\u00fcnftige Altersregelung herbeif\u00fchren, indem er z.B. in eine geeignete Rentenversicherung einzahlt, die irgendwann einmal einen dann \u201ed\u00fcnn verzinsten\u201c Guthabenbetrag aussch\u00fctten wird, wenn er ins pensionsreife Alter vorger\u00fcckt sein wird.<\/p>\n Mit Blick auf den hohen Steuerabfluss kann er folgende \u00dcberlegungen anstellen:<\/p>\n 1. H\u00e4tte das Kind z.B. eine schon mehr als 10 Jahre im Privatbestand des Vaters befindliche Immobilie erhalten, k\u00f6nnte er sie zum aktuellen Verkehrswert im Wege eines sogenannten Step-up in eine gewerbliche Einheit (etwa eine gewerblich gepr\u00e4gte Personengesellschaft oder aber eine GmbH) einbringen und so durch die Aufstockung um die stillen Reserven auf den dann ma\u00dfgeblichen Einbringungswert k\u00fcnftig h\u00f6here Abschreibungen generieren, die sich steuermindernd auswirken.<\/p>\n W\u00e4re also beispielsweise die Immobilie bereits 30 Jahre alt und h\u00e4tte sie (ohne Grund und Boden) einmal 4\u00a0Mio. DM (rd. 2 Mio. EUR) gekostet, w\u00fcrde der Geb\u00e4udewert zu 60 % mit einer 2 %-igen Standard-AfA abgeschrieben worden sein.<\/p>\n W\u00fcrde dasselbe Objekt heute angesichts des hohen Mietergebnisses von 300.000,00\u00a0EUR neu bewertet, w\u00fcrde es gut und gerne 3 Mio. EUR wert sein. W\u00fcrde es zu diesem Wert in eine gewerbliche Einheit eingebracht, w\u00fcrde dies wegen des Step-up dazu f\u00fchren, dass ein neuer Abschreibungsbeginn in Gang gesetzt wird auf Basis des Einlagewertes von 3 Mio. EUR. Betrug der urspr\u00fcngliche AfA-Betrag also 2\u00a0% von 4 Mio. DM, wodurch 80.000,00 DM Abschreibungen j\u00e4hrlich ausgel\u00f6st wurden, f\u00fchrte dies zu einem Steuereffekt von (angenommen) 50 % = 40.000,00 DM. Das entspricht also einem Nettoeffekt von 20.000,00 EUR heutiger W\u00e4hrung.<\/p>\n Durch den Step-up w\u00fcrde eine neue AfA-Kette in Gang gesetzt auf Basis 3\u00a0Mio.\u00a0EUR Ausgangswert, worauf er ceteris paribus 2 % AfA in Ansatz bringen k\u00f6nnte, das w\u00e4ren dann 60.000,00 EUR pro Jahr. Der steuerliche Einsparungs-Effekt betr\u00fcge f\u00fcr die Zukunft 30.000,00 EUR (gegen\u00fcber nur 20.000,00 EUR zuvor).<\/p>\n Um diesen Effekt herzustellen, k\u00f6nnte zwischen einer gewerblich gepr\u00e4gten Personengesellschaft vorzugsweise in Form einer GmbH & Co. KG oder einer Immobilien GmbH gew\u00e4hlt werden.<\/p>\n Die laufende Steuerbelastung w\u00e4re bei einer GmbH & Co. KG als Vermietungsgesellschaft grunds\u00e4tzlich unver\u00e4ndert hoch.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 2. Die GmbH, die kraft Rechtsform Gewerbebetrieb ist, w\u00fcrde dennoch keine Gewerbesteuer<\/strong> zahlen m\u00fcssen auf ihre Mietertr\u00e4ge, weil diese durch die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerk\u00fcrzung wegen ausschlie\u00dflicher Vermietung des eigenen Grundbesitzes erzielt werden.<\/p>\n Sie w\u00fcrde also nur<\/strong> mit der laufenden K\u00f6rperschaftsteuer<\/strong> belastet. Das sind aber \u201egerade einmal\u201c 15 % zuz\u00fcglich Soli, das sind insgesamt also 15,83 % statt (wie zuvor und alternativ) in einer grunds\u00e4tzlich nicht thesaurierenden Personengesellschaft nahe 50 %!<\/p>\n \u00a0<\/u><\/p>\n statt nur ca. 150 TEUR bei einer GmbH & Co. KG thesaurieren.<\/p>\n So k\u00e4me schnell ein stattlicher Betrag zustande, der dann erst, wenn der junge Erbe alt geworden sein wird, an ihn \u2013 dann freilich steuerpflichtig nach Teileink\u00fcnfteverfahren \u2013 sukzessive ausgesch\u00fcttet w\u00fcrde.<\/p>\n Die Sparschwein-GmbH w\u00e4re also sehr g\u00fcnstig, um auf lange Sicht unter Verzicht auf Aussch\u00fcttungen schnell und effektiv einen ordentlichen, anlagef\u00e4higen und damit wiederum eigene Rentabilit\u00e4t bringenden Investitionsbetrag zur Sicherung der Altersvorsorge anzusparen.<\/p>\n Zwar l\u00f6st die Einbringung der Immobilie in eine GmbH Grunderwerbsteuer aus, aber die w\u00e4re zumindest bei der Sparschwein-L\u00f6sung schnell \u201er\u00fcckverdient\u201c: Wenn allerdings die GmbH irgendwann einmal aufgel\u00f6st w\u00fcrde und das Grundst\u00fcck z.B. an den Erben als Alleingesellschafter oder seine Erben gelangen w\u00fcrde, w\u00fcrde das nochmals Grunderwerbsteuer ausl\u00f6sen. Das w\u00fcrde bei einer gewerblich gepr\u00e4gten Personengesellschaft vermieden!<\/p>\n Eine Erbschaftsteuerprivilegierung, wie sie operativen Unternehmungen im neuen Erbschaftsteuerrecht gew\u00e4hrt wird, k\u00f6nnte keinesfalls f\u00fcr die Vermietungsgesellschaft erreicht werden, weil sie insgesamt nur \u201esch\u00e4dliches\u201c Betriebsverm\u00f6gen in Form einer vermieteten Immobilie, weil vermietetes Betriebsverm\u00f6gen hielte.<\/p>\n Aber zur Ansparung eines hohen liquiden Verm\u00f6gens, das erst zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt ausgesch\u00fcttet werden soll, ist die Sparschwein-GmbH eine \u00dcberlegung wert!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\n<\/strong><\/strong><\/p>\n
\nEr k\u00f6nnte zum einen das geerbte Immobilienobjekt<\/strong> in eine gewerbliche Unternehmung<\/strong> einbringen, die sich nur darauf fokussiert, das Immobilienobjekt zu vermieten, wie bisher.<\/p>\n
\nWill der Erbe jedoch mit Blick auf seine in beispielsweise 30 Jahren einsetzende Verrentung eine Alterssicherung ansparen<\/strong>, k\u00f6nnte er \u2013 freilich unter m\u00f6glichst weitgehendem Verzicht auf Gewinnaussch\u00fcttungen aus seiner gewerblichen Immobilieneinheit \u2013 eine Immobilien-GmbH<\/strong> ins Leben rufen, in die er das Geb\u00e4ude einbr\u00e4chte.<\/p>\n\n\n
\n Sie w\u00fcrde also auf ihren Gewinn von beispielsweise<\/td>\n 300.000,00 EUR<\/td>\n<\/tr>\n \n nur 15,83 % =<\/td>\n .\/. 47.490,00\u00a0EUR<\/u><\/td>\n<\/tr>\n \n an Ertragsteuern zahlen, k\u00f6nnte also j\u00e4hrlich<\/td>\n 252.510,00 EUR<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n