Bekanntlich z\u00e4hlen vermietete Grundst\u00fccke in der Erbschaftsteuer zum sogenannten \u201esch\u00e4dlichen Verwaltungsverm\u00f6gen\u201c, f\u00fcr das es keine Privilegierung gibt (wie z.B. f\u00fcr reines Unternehmensverm\u00f6gen, das nicht als Verwaltungsverm\u00f6gen z\u00e4hlt).<\/p>\n
Aber f\u00fcr Wohnungsunternehmen besteht eine Ausnahme: Deren Grundst\u00fccke z\u00e4hlen trotz ihrer Vermietung nicht zum Verwaltungsverm\u00f6gen, wenn sie zum Betriebsverm\u00f6gen des Wohnungsunternehmens geh\u00f6ren, dessen Hauptzweck \u201ein der Vermietung von Wohnungen\u201c besteht, und wenn zur Erf\u00fcllung dieses Zwecks ein wirtschaftlicher Gesch\u00e4ftsbetrieb erforderlich sei.<\/p>\n
Das hat die Finanzverwaltung dazu veranlasst, das Erfordernis eines wirtschaftlichen Gesch\u00e4ftsbetriebes bei einem solchen Wohnungsunternehmen dann jedenfalls zu bejahen, wenn das Unternehmen mehr als 300 Wohnungen h\u00e4lt und betreut.<\/p>\n
Solche Immobilienverm\u00f6gen, also bestehend aus vermieteten Wohnungen, die in einer solchen Vielzahl da sind, dass ein wirtschaftlicher Gesch\u00e4ftsbetrieb erforderlich wird, sind bei Schenkungen oder Vererbungen privilegiert.<\/p>\n
Das macht sich nat\u00fcrlich geh\u00f6rig bemerkbar:<\/p>\n
Hat der Wohnungsunternehmer etwa 300 Wohnungen mit einem Wert von je 80\u00a0TEUR, zusammen also 24 Mio. EUR, dann kann er bei Vererbung oder Schenkung des Wohnungsunternehmens davon ausgehen, dass grunds\u00e4tzlich nur 15 % des Wertes bei Regelverschonung steuerpflichtig werden, oder sogar das gesamte Unternehmen kraft Option steuerfrei \u00fcbertragen werden kann.<\/p>\n
Hat aber \u2013 die Ansicht der Finanzverwaltung als richtig unterstellt \u2013 dieser Wohnungsunternehmer nur 100 Wohnungen, so hat er ceteris paribus ein Verm\u00f6gen von 8 Mio. EUR, auf das er die volle ungeminderte Erbschaftsteuer von bestenfalls 23\u00a0% zahlen muss, das sind 1,84\u00a0Mio. EUR.<\/p>\n
Je gr\u00f6\u00dfer also der Wohnungsbestand, den das Wohnungsunternehmen betreute, desto h\u00f6her die Privilegierung im Effekt.<\/p>\n
Mit dieser Einsch\u00e4tzung und Wertung der Finanzverwaltung hat jetzt der 2. Senat des BFH in einem neuen Urteil vom 24.10.2017 (II R 44\/15) gebrochen:<\/p>\n
Nicht die Anzahl der Wohnungen sei entscheidend, das habe die Finanzverwaltung bislang zu Unrecht angenommen, was auf einer fehlerhaften Vorstellung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages im Gesetzgebungsverfahren beruht habe, als dieser den Entwurf des Erbschaftsteuergesetzes bewertete.<\/p>\n
Vielmehr sei darauf abzustellen, dass der wirtschaftliche Gesch\u00e4ftsbetrieb, der gefordert werde, tats\u00e4chlich ein \u201ein kaufm\u00e4nnischer Weise eingerichteter Gesch\u00e4ftsbetrieb\u201c gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 2 HGB sein m\u00fcsse, wo die unternehmerische T\u00e4tigkeit im Vordergrund stehe und nicht das blo\u00dfe Verwalten von Wohnr\u00e4umen mit freilich allen dazu geh\u00f6rigen T\u00e4tigkeiten wie Abfassung von Mietvertr\u00e4gen, \u00dcbergabe von Wohnungen an neue Mieter, \u00dcberwachung der Mietzahlungen, Fertigung der Betriebskostenabrechnungen, Sauberhaltung der gemeinsam genutzten R\u00e4umlichkeiten, Beauftragung von Handwerkern, oder \u00e4hnliches: Das alles geh\u00f6re zur Wohnungsvermietung, bei der die Fruchtziehung im Vordergrund steht, die dabei entfaltete T\u00e4tigkeit aber zur\u00fcckzutreten hat. Es handelt sich bei all diesen T\u00e4tigkeiten um Verm\u00f6gensverwaltung, eben nicht um eine unternehmerische T\u00e4tigkeit. Unternehmerisch werde ein solcher Vermieter erst t\u00e4tig, wenn er solche bei Vermietung von R\u00e4umen nicht \u00fcblichen Sonderleistungen erbringe, wie z.B. die \u00dcbernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen, die Bewachung des Geb\u00e4udes, aber auch etwa bei schnell wechselnden Belegungen die Versorgung der Wohnungen mit W\u00e4sche, die Einrichtung der R\u00e4ume individuell je nach Bedarf mit besonderen Applikationen, wie z.B. Fernsehern, Krankenbetten o.\u00e4.<\/p>\n
Dieses Urteil, das im Grunde auf einer \u201eOhrfeige\u201c an den Gesetzgeber beruht, der die Teleologie des Privilegierungsgesetzes im Erbschaftsteuerrecht gar nicht richtig erkannt h\u00e4tte, f\u00fchrt jetzt bei vielen Wohnungsunternehmern<\/strong>, die sich als solche sahen, weil sie eben eine differenzierte Verm\u00f6gensverwaltung mit all den anfallenden Vermieteraufgaben erledigten, zur Neuorientierung<\/strong>: Sie m\u00fcssen Zusatzleistungen<\/strong> \u00fcbernehmen, bei denen ihre unternehmerische T\u00e4tigkeit im Vordergrund<\/strong> steht, und nicht die blo\u00dfe Verm\u00f6gensverwaltung in Form der \u00dcberlassung des Mietraumes. Nur wer das beherzigt, hat die Aussicht, ein Wohnungsunternehmen mit den Privilegierungschancen zu betreiben.<\/p>\n Das Positive an diesem Urteil ist allerdings: Nicht nur die Gr\u00f6\u00dfe und Vielzahl von Wohnungen entscheidet, ob privilegiert wird, wie dies bislang war, sondern auch kleinere Wohnungsbest\u00e4nde etwa des Wohnungsunternehmers, der \u201enur\u201c 100 Wohnungen betreut, hat Chancen auf Privilegierung der Weitergabe seines Wohnungsunternehmens durch Schenkung oder Vererbung, wenn er selbst unternehmerische T\u00e4tigkeiten neben der blo\u00dfen Verm\u00f6gensverwaltung get\u00e4tigt hat.<\/p>\n