Wer als Immobilienunternehmer am Markt t\u00e4tig ist, muss sich zwingend auch mit umsatzsteuerlichen Fragen auseinandersetzen, da auch der Vermieter grunds\u00e4tzlich als umsatzsteuerlicher Unternehmer den Pflichten des Umsatzsteuergesetzes unterworfen ist.<\/p>\n
Entsprechend gilt auch f\u00fcr ihn, dass er sich seiner Pflichten, aber auch seiner Rechte im Umsatzsteuerrecht bewusst wird.<\/p>\n
Kleinunternehmerregelung<\/strong><\/p>\n Sollten die Mieteinnahmen im vergangenen Jahr unter 17.500,00 EUR gelegen haben und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000,00 EUR nicht \u00fcbersteigen, so hat er freilich die M\u00f6glichkeit, als Kleinunternehmer, und somit nicht als umsatzsteuerlicher Unternehmer behandelt zu werden. Er darf dann aber auch keine Rechnungen mit Umsatzsteuer stellen und keine Vorsteuer ziehen.<\/p>\n Verzicht auf Steuerbefreiung<\/strong><\/p>\n Andernfalls allerdings muss er beachten, dass die langfristige Vermietung von Grundst\u00fccken grunds\u00e4tzlich umsatzsteuerfrei ist, unabh\u00e4ngig davon, wer Mieter des Objektes ist. Lediglich in den F\u00e4llen, in denen der Mieter Unternehmer ist und die Mietsache ausschlie\u00dflich f\u00fcr umsatzsteuerpflichtige Ausgangsums\u00e4tze verwendet, also selbst ausschlie\u00dflich Leistungen am Markt bietet, die mit Umsatzsteuer belastet sind, gew\u00e4hrt das Gesetz dem Vermieter das Optionsrecht, zur Umsatzsteuerpflicht zu wechseln, also auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Damit erh\u00e4lt er zugleich die M\u00f6glichkeit, die auf Eingangsleistungen lastende Vorsteuer vom Finanzamt erstattet zu erhalten (sog. Vorsteuerabzug).<\/p>\n Die Antwort auf die Frage, ob der Mieter eine solche Qualit\u00e4t aufweist, l\u00e4sst sich nicht leicht finden, und schon gar nicht aus der Rechtsform oder der Gewerblichkeit des Mieters ableiten. Eine GmbH als Mieter ist nicht automatisch qualifizierter Mieter im Sinne der Optionsnorm! Der Vermieter muss die konkreten T\u00e4tigkeiten des Mieters kennen, um die Antwort nach der Frage einer m\u00f6glichen Option geben zu k\u00f6nnen. Hier\u00fcber sollte der Mieter konkrete Ausk\u00fcnfte im Vorfeld erteilen.<\/p>\n Garantie des Mieters zur Absicherung des Vorsteuerabzugs<\/strong><\/p>\n Zudem sollte sich der Vermieter vom Mieter eine Garantie geben lassen, dass er tats\u00e4chlich ausschlie\u00dflich umsatzsteuerpflichtige Ausgangss\u00e4tze t\u00e4tigt und t\u00e4tigen wird. Denn nur ist der Vorsteuerabzug aus bezogenen Eingangsleistungen (z.B. Investitionen in das Objekt) gesichert. Sollte der Mieter tats\u00e4chlich nicht nur ausschlie\u00dflich umsatzsteuerpflichtige Ausgangsums\u00e4tze am Markt erbringen, entf\u00e4llt die M\u00f6glichkeit des Vorsteuerabzugs und die Vorsteuer wird zu einer echten Belastung des Vermieters, wovor die Garantie sch\u00fctzen kann.<\/p>\n Dies gilt \u00fcbrigens auch bei mehrst\u00f6ckigen Vermietungen, da das Gesetz die Nutzung zu ausschlie\u00dflich umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsums\u00e4tzen bis in das letzte Glied der Vermietung verlangt.<\/p>\n Gemischte Eingangsleistungen, Fl\u00e4chen- und Umsatzschl\u00fcssel<\/strong><\/p>\n Bezieht der Vermieter Eingangsleistungen, die sowohl f\u00fcr steuerpflichtig als auch f\u00fcr steuerfrei vermietete Fl\u00e4chen eingesetzt werden (z.B. Dachsanierung oder Fassadenanstrich), dann ist beim Vorsteuerabzug zu beachten, dass die steuerfreie Vermietung einen Abzug nicht zul\u00e4sst. Der Vermieter hat also nach einem geeigneten Schl\u00fcssel die Eingangsleistungen zur Geltendmachung des Vorsteuerabzuges aufzuteilen. Der deutsche Gesetzgeber sieht eine Aufteilung nach dem Fl\u00e4chenschl\u00fcssel vor, wobei mittlerweile durch den BFH, aber auch durch den EuGH klargestellt ist, dass auch eine andere, wirtschaftlich angemessene Aufteilung zul\u00e4ssig ist. Insbesondere kommt hier der sogenannte Umsatzschl\u00fcssel in Betracht, den der BFH insbesondere dann f\u00fcr anwendbar erachtet, wenn die R\u00e4umlichkeiten sich auch in ihrer Ausstattung und ihrem Wesen deutlich von anderen R\u00e4umlichkeiten im Geb\u00e4ude unterscheiden (beispielsweise im Hinblick auf Deckenh\u00f6he, Fensterfronten, Bodenbel\u00e4ge etc.). Dann ist auch der Umsatzschl\u00fcssel (also die Relation der einzelnen Mieten zueinander) ein geeigneter Aufteilungsschl\u00fcssel h\u00e4ufig mit dem Ergebnis, dass sich die Vorsteuerquote zugunsten des Steuerpflichtigen erh\u00f6ht. Dies ist auch wirtschaftlich richtig, da der Vermieter seine gemischte Investition vermutlich eher mit Blick auf den umsatzst\u00e4rkeren Mieter vornimmt als mit Blick auf die umsatzschw\u00e4cheren Mieter. So hat der Vermieter regelm\u00e4\u00dfig ein h\u00f6heres Interesse daran, gewerbliche Fl\u00e4chen langfristig zufriedenstellend vermietet zu haben, als dies bei kleineren Wohneinheiten der Fall ist, mit der Folge, dass die Zufriedenstellung des ersteren Mieters sein Handeln pr\u00e4gen wird.<\/p>\n