Immobilien als Erwerbsquellen spielen bei der Einkommensteuer eine gro\u00dfe Rolle. So gilt selbstverst\u00e4ndlich auch hier das objektive Nettoprinzip, wonach nur die tats\u00e4chlich beim Steuerpflichtigen entstehende Leistungsf\u00e4higkeit der Besteuerung unterliegen darf, so dass s\u00e4mtliche Ausgaben, die mit der Nutzung der Immobilie (z.B. durch Vermietung oder Selbstnutzung f\u00fcr gewerbliche oder berufliche Zwecke) im Zusammenhang stehen, steuerlich absetzbar sind. Das gilt auch f\u00fcr Finanzierungskosten, wie z.B. Darlehenszinsen. Solche Ausgaben sind bei der Einkunftsart \u201eVermietung und Verpachtung (VuV) zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n
Beim Verkauf einer Immobilie kommt es entscheidend darauf an, ob sich der Verkauf der Immobilie als gewerbliche Einkunftst\u00e4tigkeit oder als private Einkunftst\u00e4tigkeit darstellt: Sollte der Verkauf gewerblicher Natur sein (so z.B. beim Verkauf von Immobilien aus dem steuerlichen Betriebsverm\u00f6gen oder aber bei \u00dcberschreitung der so genannten Drei-Objekt-Grenze), so ist jeder Ver\u00e4u\u00dferungspreis, der \u00fcber den urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten nach Abschreibung und Verkaufskosten liegt, insoweit steuerpflichtig. Handelt es sich um einen privaten Immobilienverkauf, so ist ein etwaiger Ver\u00e4u\u00dferungspreis nur dann, wie vorstehend, insoweit steuerpflichtig, als die Ver\u00e4u\u00dferung innerhalb eines 10-Jahreszeitraums seit Anschaffung erfolgt (so genannte Spekulationsfrist). Letzteres sind dann Eink\u00fcnfte aus privatem Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft.<\/p>\n
Nun stellt sich die spannende Frage, wie es mit Finanzierungskosten aussieht, die w\u00e4hrend der laufenden Nutzung der Immobilie (Eink\u00fcnfte aus VuV) ausgel\u00f6st wurden (Aufnahme des Darlehens zwecks Vermietung) und nach Verkauf der Immobilie weiter bedient werden m\u00fcssen, z.B. weil die Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie zu einem Verkaufspreis gef\u00fchrt hat, der nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten, zu decken (sogenannte nachschlagende Zinsbelastungen). Hierzu hat der BFH entschieden, dass solche nachtr\u00e4glichen Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseink\u00fcnfte abzugsf\u00e4hig sind, also steuerlich weiterhin geltend gemacht werden k\u00f6nnen, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der gesamte Ver\u00e4u\u00dferungspreis zur Tilgung der offenen Verbindlichkeiten eingesetzt wurde, hierzu aber nicht ausreichte.<\/p>\n
Teilweise l\u00f6st eine solche Transaktion aber auch Vorf\u00e4lligkeitszinsen aus, wenn die Ver\u00e4u\u00dferung zu einer vorzeitigen Tilgung und R\u00fcckf\u00fchrung des Darlehens f\u00fchrt. Diese Vorf\u00e4lligkeitszinsen l\u00e4sst der BFH allerdings nicht zum Abzug im Rahmen der Vermietungseink\u00fcnfte zu, da sie eben mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehen und nicht mit der laufenden Vermietung. Da h\u00e4ufig in einer solchen Situation kein steuerpflichtiger Verkauf stattfindet (au\u00dferhalb der 10-Jahrfrist oder aber unter Einstandspreis), ist eine Geltendmachung dieser Vorf\u00e4lligkeitszinsen aber auch bei den Eink\u00fcnften aus privatem Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft steuerlich unbeachtlich. Hier ist also der Steuerpflichtige gefragt, auf eine Vermeidung der Vorf\u00e4lligkeitszinsen hinzuwirken, um nicht diese Vorf\u00e4lligkeitszinsen nach Steuer als Privataufwand leisten zu m\u00fcssen.<\/p>\n
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Sollte die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung allerdings ausgel\u00f6st werden, weil im Rahmen der Vermietung eine Neufinanzierung aufgenommen wird (z.B. Umschuldung), dann sind selbstverst\u00e4ndlich auch Vorf\u00e4lligkeitszinsen, weil mit der Einkunftsquelle der Vermietung im Zusammenhang stehend, steuerlich absetzbar.<\/p>\n
Eine differenzierte Betrachtung der steuerlichen Sachverhalte bleibt dem Steuerpflichtigen nicht erspart. Nur wer differenziert denkt, kann eine optimale Einkommensteuergestaltung erreichen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"