Wenn auch die Umsatzsteuer h\u00e4ufig als \u201eneutrale L\u00e4stigkeit\u201c empfunden wird, die lediglich Verwaltungsaufwand ausl\u00f6st, am Ende aber eine Nullbelastung darstellt, ist dem in vielen Situationen zu widersprechen:<\/p>\n
Zwar ist die Idee der Nettobelastung beim Unternehmer grunds\u00e4tzlich richtig. Sie trifft aber dann nicht mehr zu, wenn der Unternehmer selbst umsatzsteuerfreie Ausgangsleistungen am Markt anbietet, da dann das Umsatzsteuerrecht ihn als \u201eQuasi-Endverbraucher\u201c wertet mit der Konsequenz, dass die Umsatzsteuer eine echte Belastung wird.<\/p>\n
Gerade Immobilieneigent\u00fcmer m\u00fcssen hier sehr aufpassen, da sowohl die langfristige Vermietung von Immobilien, als auch deren Ver\u00e4u\u00dferung grunds\u00e4tzlich umsatzsteuerfrei erfolgen, folglich das Risiko einer Endbelastung bei ihnen latent droht.<\/p>\n
Betrachtet man sich die Immobilientransaktion<\/strong>, so ist folgendes System zu vergegenw\u00e4rtigen:<\/p>\n Der Verk\u00e4ufer einer Immobilie ist in der Regel unternehmerisch t\u00e4tig im Sinne der Umsatzsteuer. Entweder er war bereits Vermieter, und damit unternehmerisch t\u00e4tig. Oder aber er handelt regelm\u00e4\u00dfig mit Immobilien und ist damit mit deren An- und Verkauf nachhaltig unternehmerisch t\u00e4tig. Der gelegentliche Verkauf einer Immobilie (Privatimmobilie) unterf\u00e4llt dagegen nicht der Umsatzsteuer.<\/p>\n Der Unternehmer hat auch grunds\u00e4tzlich f\u00fcr seine Vorsteuerbelastung bei Investitionen (Eingangsums\u00e4tze) den Vorsteuerabzug, der die Neutralit\u00e4t der Umsatzsteuer sicherstellt. Dies gilt aber nicht, wenn die Eingangsums\u00e4tze steuerfreien Ausgangsums\u00e4tzen<\/strong> gegen\u00fcbersteht. Der Vorsteuerabzug<\/strong> ist dann ausgeschlossen<\/strong>.<\/p>\n Dies gilt auch \u2013 und das wird h\u00e4ufig \u00fcbersehen \u2013 f\u00fcr einige Jahre ab Investition: Im Rahmen einer so genannten Beobachtungszeit<\/strong> muss n\u00e4mlich nachgewiesen sein, dass der Unternehmer nicht nur bei Investition die Absicht hatte, steuerpflichtige Ausgangsums\u00e4tze zu t\u00e4tigen, sondern auch, dass er tats\u00e4chlich ausschlie\u00dflich umsatzsteuerpflichtige Ausgangsums\u00e4tze hatte.<\/p>\n Stellt sich im Nachhinein heraus, dass ein Wechsel in der unternehmerischen T\u00e4tigkeit stattgefunden hat, und zwar von steuerpflichtigen Ausgangsums\u00e4tzen (z.B. steuerpflichtige Vermietung) hin zu steuerfreien Ausgangsums\u00e4tzen (z.B. steuerfreie Vermietung, weil nach Mieterwechsel Mieter nunmehr eine Privatperson ist), dann wird f\u00fcr den Restlauf der Beobachtungszeit (bei Immobilien betr\u00e4gt der Zeitraum 10 Jahre) der ehemals gew\u00e4hrte Vorsteuerabzug anteilig korrigiert. Das bedeutet, dass der Unternehmer seine ehemals gezogene Vorsteuer anteilig an den Fiskus zur\u00fcckzuf\u00fchren hat. Eine echte Liquidit\u00e4tsbelastung!<\/strong><\/p>\n Der Unternehmer muss also darauf bedacht sein, nach steuerpflichtigen Ausgangsums\u00e4tzen (und damit der M\u00f6glichkeit zum Vorsteuerabzug) einen steuerfreien Umsatz zu vermeiden.<\/p>\n Wie ist also der Verkauf zu werten?<\/p>\n Wird eine vermietete Immobilie verkauft an einen Erwerber, der die Vermietungst\u00e4tigkeit fortf\u00fchrt, so greift \u00a7 1 Abs. 1 a UStG und bewertet diese Transaktion als \u201eGesch\u00e4ftsver\u00e4u\u00dferung im Ganzen\u201c<\/strong>. Das Gesetz unterstellt also, dass hier lediglich ein Unternehmenstr\u00e4gerwechsel stattfindet, der umsatzsteuerlich ohne Belang sein soll. Der Erwerber tritt in die Fu\u00dfstapfen des Ver\u00e4u\u00dferers und f\u00fchrt dessen umsatzsteuerliche Eigenschaft fort, da er auch das Unternehmen fortf\u00fchrt. In diesen F\u00e4llen ist die Immobilienver\u00e4u\u00dferung nicht steuerbar<\/strong>. Die Transaktion hat also keinerlei Auswirkung auf das umsatzsteuerliche Umfeld und ist nicht steuerfrei<\/strong>. Es muss keine Vorsteuer erstattet<\/strong> werden.<\/p>\n Sollte aber die Vermietung nicht fortgesetzt<\/strong> werden \u2013 oder aber, wie das Finanzgericht Berlin-Brandenburg k\u00fcrzlich entschieden hat (Urteil vom 12.11.2014, 7 K 7283\/12; Revision eingelegt, Aktenzeichen BFH: V R 66\/14), schon von vornherein keine langfristige Vermietungsabsicht vorgelegen haben (im Fall war es so, dass ein Unternehmer Immobilien gekauft, ausgebaut und nur f\u00fcr einen kurzen Zeitraum von maximal 17 Monaten an die k\u00fcnftigen Erwerber vermietete) -, dann ist im Rahmen der Transaktion eine Fortf\u00fchrung des Unternehmens nicht gegeben. Denn der Erwerber nutzt entweder die Immobilie anderweitig (z.B. nunmehr im Eigennutz), oder aber er nutzt sie zur Vermietung, obwohl der Ver\u00e4u\u00dferer \u2013 so der dem BFH vorliegende Fall \u2013 gar keine Vermietungst\u00e4tigkeit im unternehmerischen Sinne ausge\u00fcbt hatte. Das f\u00fchrt dazu, dass der Umsatz grunds\u00e4tzlich steuerbar<\/strong> ist, was wiederum zu der Folgefrage f\u00fchrt, ob Steuerfreiheit oder Steuerpflicht<\/strong> besteht.<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich<\/strong> stellt hier das Umsatzsteuerrecht die Transaktion von Grundst\u00fccken, weil sie der Grunderwerbsteuer unterliegen, von der Umsatzsteuer<\/strong> frei<\/strong>. Allerdings besteht die M\u00f6glichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren<\/strong>, sollte der Erwerber selbst wiederum Unternehmer sein.<\/p>\n Um die Berichtigung der Vorsteuer, wie oben beschrieben, zu vermeiden, wird man also die Option aus\u00fcben (m\u00fcssen). Beim Verkauf von Immobilien ist allerdings darauf zu achten, dass die Option zur Steuerpflicht im notariellen Vertrag beurkundet werden muss, also nicht nachtr\u00e4glich erst eingef\u00fcgt werden kann. Vergisst man dies, so kommt es wegen des dann zwingend umsatzsteuerfreien Verlaufs zur Vorsteuererstattungsproblematik.<\/strong><\/p>\n Beispiel:<\/em><\/strong><\/p>\n Der Vermieter einer Immobilie (Investition 2010) ver\u00e4u\u00dfert die Immobilie in 2015 an den Mieter. Er vergisst die Option zur Umsatzsteuerpflicht, obwohl der Mieter (\u00c4rztegemeinschaft) Unternehmer ist und grunds\u00e4tzlich eine Option m\u00f6glich w\u00e4re (Anmerkung: unabh\u00e4ngig davon, dass die \u00c4rztegemeinschaft m\u00f6glicherweise nur umsatzsteuerfreie Ums\u00e4tze t\u00e4tigt!). Den Vorsteuerabzug, den der Vermieter in 2010 in H\u00f6he von 200 TEUR gezogen haben soll, muss er nunmehr in H\u00f6he von 50 % (dies wird regelm\u00e4\u00dfig monatsgenau ermittelt) an den Fiskus zur\u00fcckerstatten, also einen Betrag in H\u00f6he von 100 TEUR. Dies h\u00e4tte er vermeiden k\u00f6nnen, wenn er den Verkauf steuerpflichtig gemacht h\u00e4tte, was freilich bei der \u00c4rztegemeinschaft wegen des dadurch erh\u00f6hten Preises problematisch h\u00e4tte sein k\u00f6nnen, bei einem umsatzsteuerpflichtigen Erwerber allerdings wegen der Neutralit\u00e4t der Umsatzsteuer und der M\u00f6glichkeit des Vorsteuerabzugs unproblematisch gewesen w\u00e4re.<\/em><\/p>\n Die Erkenntnis bleibt: Gerade Grundst\u00fcckstransaktionen, bei denen es h\u00e4ufig um gro\u00dfe Werte geht, zwingen dazu, auch die Umsatzsteuerbrille aufzusetzen, um Risiken zu erkennen, die in einer Transaktion stecken. Durch geeignete Klauseln l\u00e4sst sich das Risiko auf Null reduzieren, womit die Umsatzsteuer tats\u00e4chlich zur \u201eneutralen L\u00e4stigkeit\u201c wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"