Wird eine private Immobilie, egal ob Wohnung oder Mehrfamilienhaus, fremdvermietet, k\u00f6nnen regelm\u00e4\u00dfig Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, soweit sie mit der Finanzierung der Immobilie im Zusammenhang stehen. Die Vermietungseink\u00fcnfte mindern sich dadurch in steuerlicher Hinsicht, was den Vermieter unmittelbar bei der Einkommensteuer entlastet.<\/p>\n
Kommt es irgendwann zum Verkauf der Immobilie, was aus mehreren steuerlichen Gr\u00fcnden sinnvollerweise erst nach Ablauf einer 10-j\u00e4hrigen Behaltefrist erfolgt (Stichworte: Spekulationsfrist, aber auch \u2013 unter Umst\u00e4nden \u2013 gewerblicher Grundst\u00fcckshandel), entf\u00e4llt nat\u00fcrlich die Vermietereigenschaft f\u00fcr diese Immobilie und man k\u00f6nnte meinen, dass damit auch das steuerliche Kapitel \u201eEink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung\u201c insoweit beendet ist. Prinzipiell ist diese Annahme auch korrekt. Was allerdings passiert, wenn der Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s nicht ausreicht, um die urspr\u00fcngliche Finanzierung der Immobilie vollumf\u00e4nglich abzudecken?<\/p>\n
Hier hat der Bundesfinanzhof, das h\u00f6chste deutsche Finanzgericht, in den vergangenen Jahren durchaus positive Entscheidungen zu Gunsten des Steuerpflichtigen (Vermieter) getroffen. Bereits im Jahr 2012 hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Steuerpflichtige auch nach Ver\u00e4u\u00dferung des Objekts Schuldzinsen geltend machen k\u00f6nne, wenn das Darlehen, mit welchem die Anschaffung der Immobilie (aber auch Erhaltungsaufwendungen etc.) finanziert worden war, nach Ver\u00e4u\u00dferung noch (zum Teil) valutiert. Im damaligen Fall allerdings war die Besonderheit zu beachten, dass die Ver\u00e4u\u00dferung innerhalb des 10-Jahreszeitraums seit Anschaffung stattgefunden hatte. Dieser 10-Jahreszeitraum entfaltet zwar auf anderer Ebene eine steuerliche Relevanz, denn hier k\u00f6nnte \u2013 je nach Ergebnis des Verkaufs \u2013 neben den Vermietungseink\u00fcnften ein Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn entstanden sein, der einer Spekulationsbesteuerung unterliegt. Die Finanzverwaltung nahm das damalige Urteil allerdings ohne jegliche Differenzierung nach Einkunftsarten zum Anlass, den Schuldzinsenabzug nach Verkauf der Immobilie nur dann zuzulassen, wenn auf der anderen Seite eine Spekulationsbesteuerung denkbar w\u00e4re, also nur bei Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist.<\/p>\n
Mit Urteil vom 08.04.2014 hat der Bundesfinanzhof dieser Annahme einen Riegel vorgeschoben. Er hat den nachtr\u00e4glichen Schuldzinsenabzug auch dann zugelassen, wenn die Mietimmobilie au\u00dferhalb der 10-j\u00e4hrigen \u201eSpekulationsfrist\u201c verkauft worden ist, ohne dass das Darlehen vollst\u00e4ndig getilgt werden konnte. Durch den Verkauf werde der wirtschaftliche Zusammenhang der Schuldzinsen mit der hier allein bis dahin ma\u00dfgeblichen Vermietungst\u00e4tigkeit nicht aufgehoben.<\/p>\n
Der Schuldzinsenabzug m\u00fcsse sogar dann gew\u00e4hrt werden, wenn das nach Ver\u00e4u\u00dferung verbleibende restliche \u201eAnschaffungsdarlehen\u201c in ein neues Darlehen umgeschuldet werde. Denn auch das neue Darlehen diene letztlich nur der Altfinanzierung, die eben durch die Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6se nicht ausgeglichen werden konnte. Wichtig hierbei ist allerdings, dass ein Umschuldungsdarlehen nicht h\u00f6her sein darf, als der abzul\u00f6sende Restdarlehensbetrag. Auch muss sich die Umschuldung im Rahmen einer \u201emarkt\u00fcblichen\u201c Finanzierung bewegen.<\/p>\n
In allen F\u00e4llen des nachtr\u00e4glichen Schuldzinsenabzugs wird die Finanzverwaltung zudem pr\u00fcfen, ob nicht die Vermietungsabsicht schon lange vor der Ver\u00e4u\u00dferung entfallen sein k\u00f6nnte: Denn dann best\u00fcnde schon fr\u00fcher kein Zusammenhang mehr zwischen den Schuldzinsen und den Vermietungseink\u00fcnften, was beispielsweise dann angenommen wird, wenn eine Immobilie vor dem Verkauf schon l\u00e4nger leerstand und auch einige Zeit ein Makler beauftragt war, diese zu ver\u00e4u\u00dfern.<\/p>\n
F\u00fcr den Steuerpflichtigen bedeutet die aktuelle BFH-Rechtsprechung jedenfalls: Die Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie, mit der bisher Vermietungseink\u00fcnfte erzielt worden sind, stellt nicht zwingend auch in steuerlicher Hinsicht einen \u201eCut\u201c dar. Vielmehr ist dem Steuerpflichtigen auch nachtr\u00e4glich die M\u00f6glichkeit er\u00f6ffnet, das \u201eLeid einer unzureichenden Ver\u00e4u\u00dferung\u201c mit dem Fiskus zu teilen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"