{"id":1898,"date":"2014-02-14T09:10:06","date_gmt":"2014-02-14T08:10:06","guid":{"rendered":"http:\/\/www.fromm-koblenz.de\/?p=1898"},"modified":"2018-07-13T12:53:43","modified_gmt":"2018-07-13T10:53:43","slug":"umsatzsteuerklausel-bei-immobilientransaktionen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fromm-koblenz.de\/anwaltskanzlei\/2014\/02\/14\/umsatzsteuerklausel-bei-immobilientransaktionen\/","title":{"rendered":"Umsatzsteuerklausel bei Immobilientransaktionen"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/span><\/p>\n

Die Immobilientransaktion ist nicht nur aus zivilrechtlicher Sicht eine weitreichende und komplexe Rechtsmaterie, sondern auch in der Regel aus umsatzsteuerlicher Sicht:<\/span><\/p>\n

So ist bekannt, dass die Immobilie im Umsatzsteuerrecht eine Sonderrolle spielt, da sie nach \u00a7 4 Nr. 9 und \u00a7 4 Nr. 12 UStG in zwei Verwendungsfunktionen eine Ausnahmeregelung erf\u00e4hrt: So ist die Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie, und damit ihre \u00dcbertragung, grunds\u00e4tzlich umsatzsteuerfrei, da dieser Vorgang dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt. Zum anderen ist deren Vermietung, soweit nicht kurzfristig (z.B. Hotel), ebenfalls grunds\u00e4tzlich steuerfrei.<\/span><\/p>\n

Allerdings sieht das Gesetz in \u00a7 9 UStG vor, dass sowohl f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung als auch f\u00fcr die Vermietung die M\u00f6glichkeit besteht, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Dies wird regelm\u00e4\u00dfig dann zu empfehlen sein, wenn mit hohen Investitions-\/Reparaturkosten zu rechnen ist, deren Vorsteuerabzug man als Immobilieneigent\u00fcmer nutzen m\u00f6chte. Denn vereinfacht gilt: Ohne umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsatz ist ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Behalten darf man den Vorsteuerabzug allerdings auch nur, wenn man sich in der Folgezeit auch daran h\u00e4lt, umsatzsteuerpflichtige Ums\u00e4tze zu machen (Beobachtungszeitraum des \u00a7 15 a UStG).<\/span><\/p>\n

F\u00fcr die Vermietung gibt es die Optionsm\u00f6glichkeit nur, wenn der Mieter wiederum selbst ausschlie\u00dflich umsatzsteuerpflichtige Gesch\u00e4fte macht, w\u00e4hrend dies f\u00fcr die Transaktion einer Immobilie nicht in gleicher Strenge gilt: Hier reicht es schon aus, wenn der Erwerber einer Immobilie nur Unternehmer ist. Auf dessen unternehmerische T\u00e4tigkeit kommt es nicht an.<\/span><\/p>\n

Bei der Immobilienver\u00e4u\u00dferung und den damit h\u00e4ufig einhergehenden hohen Investitionskosten wird der Ver\u00e4u\u00dferer besonderen Wert darauf legen, nicht im Rahmen der Transaktion einen steuerfreien Ausgangsumsatz auszul\u00f6sen, da ihm dies \u2013 auch r\u00fcckwirkend \u2013 den Vorsteuerabzug f\u00fcr die Investitionskosten zerst\u00f6ren k\u00f6nnte, \u00a7 15 a UStG.<\/span><\/p>\n

Gerade bei Immobilientransaktionen von Mietimmobilien wird regelm\u00e4\u00dfig eine Gesch\u00e4ftsver\u00e4u\u00dferung im Ganzen vorliegen, da die unternehmerische T\u00e4tigkeitsquelle \u2013 n\u00e4mlich das Vermietungsobjekt \u2013 im Ganzen auf den Erwerber \u00fcbergeht, der dann regelm\u00e4\u00dfig das Immobilienobjekt zur Vermietung \u00fcbernimmt. Dieser Vorgang ist als solcher nicht dem Umsatzsteuergesetz unterworfen (nicht steuerbar), so dass es auf die Frage der Umsatzsteuerpflicht nicht ankommt, also insbesondere kein steuerfreier Ausgangsumsatz vorliegt.<\/span><\/p>\n

Der Ver\u00e4u\u00dferer darf seine Vorsteuer behalten. Entsprechend wird daher in den notariellen Vertr\u00e4gen darauf hingewiesen, dass die Parteien von einer Gesch\u00e4ftsver\u00e4u\u00dferung im Ganzen ausgehen und mithin der Verkauf ohne Umsatzsteuerausweis \u2013 weil nicht umsatzsteuerbar \u2013 zu erfolgen hat.<\/span><\/p>\n

Was aber, wenn die Finanzverwaltung im Nachhinein eine andere Rechtsauffassung vertritt und mangels (notarieller) Option den Verkauf nicht als Gesch\u00e4ftsver\u00e4u\u00dferung im Ganzen w\u00fcrdigt? Das w\u00fcrde bedeuten, dass dann der Ver\u00e4u\u00dferungsvorgang steuerbar und nach \u00a7 4 Nr. 9 UStG steuerfrei w\u00e4re. F\u00fcr den Erwerber ist dies mehr oder weniger ohne Belang. Allerdings hat der Ver\u00e4u\u00dferer dann die vorgenannten Probleme der (r\u00fcckwirkenden) Vorsteuerkorrektur.<\/span><\/p>\n

Daher empfiehlt sich in solchen Vertr\u00e4gen eine so genannte \u201eOptionsklausel\u201c, wonach bereits im Vertrag f\u00fcr den Fall, dass eine Gesch\u00e4ftsver\u00e4u\u00dferung im Ganzen nicht vorliegt, verbindlich die Option zur Umsatzsteuerpflicht vorgenommen wird. Das BMF akzeptiert nach \u00dcberwindung der eigenen Skepsis gegen solche Klauseln z.B. folgende Formulierung:<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u201eDie Parteien erkl\u00e4ren vorsorglich und im \u00dcbrigen unbedingt, dass der Verkauf gem\u00e4\u00df \u00a7 9 Abs. 3 UStG unter Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung erfolgt.\u201c<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Auf diese Weise sichert sich der Verk\u00e4ufer die f\u00fcr ihn g\u00fcnstige Rechtsvoraussetzungen einer nicht steuerbaren bzw. steuerpflichtigen Transaktion, wobei selbstverst\u00e4ndlich f\u00fcr den Erwerber \u2013 sollte er nicht vorsteuerabzugsberechtigt sein \u2013 diese Klausel \u2013 weil eine Erh\u00f6hung des Kaufpreises um die USt erfolgt – eine echte Kaufpreiserh\u00f6hung sein kann, was durch entsprechende Ausgleichsklauseln vermieden werden kann.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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