Jeder Steuerpflichtige, der in eine Immobilie investiert, sollte sich regelmäßig im Vorfeld mit seinem steuerlichen Berater abstimmen, um nicht nur die Struktur des Kaufs aus betriebswirtschaftlicher Sicht abzustimmen, sondern auch und insbesondere, um eine steuerliche Optimierung zu erreichen. Das gilt nicht nur hinsichtlich umsatzsteuerlicher Optimierung (siehe hierzu unsere News „Immobilien und Umsatzsteuer: Flächen- oder Umsatzschlüssel?“), sondern auch solcher aus ertragsteuerlicher Sicht:
Aufteilung der Anschaffungskosten als Abschreibungspotential
Denn die Investition führt zu Anschaffungskosten, die über die Laufzeit der Restnutzungsdauer abzuschreiben sind, soweit sie auf abschreibungsfähige Bestandteile des Kaufgegenstandes entfallen. Das alleine zwingt schon dazu, den Kaufpreis im Vertrag so auf die einzelnen Bestandteile des Kaufs zu allokieren, dass für das Finanzamt erkennbar ist, in welcher Höhe beispielsweise ein Kaufpreisanteil auf Grund und Boden entfällt (nicht abschreibungsfähig), und in welcher Höhe auf den Rest der Immobilie. Zugleich lohnt es sich auch, die Immobilie auf solche Wirtschaftsgüter hin zu untersuchen, die einem eigenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang unterliegen, und daher nicht mit dem Gesamtgebäude abzuschreiben sind, sondern nach eigenen, meist kürzeren Restnutzungsdauern. So könnten zum Beispiel Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel eine Küche) im Kaufpreis explizite Berücksichtigung finden, und somit einer eigenen, kürzeren Abschreibung unterliegen. So lässt sich eine undifferenzierte Gesamtabschreibung der Immobilie über 50 bzw. 33 Jahre (je nach Verwendung für privaten Wohnraum oder für gewerbliche Nutzung) vermeiden. Das hat auch zugleich Auswirkung auf die Grunderwerbsteuer, die eben nur auf Erwerbe von Grundstücken (einschließlich Gebäuden) anfällt, nicht aber auf einzelne Wirtschaftsgüter, die miterworben werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Zudem ist zu berücksichtigen, dass nach der Anschaffung gesetzlich eine Beobachtungsfrist von 3 Jahren existiert, innerhalb derer alle nachträglichen Investitionen in die Immobilie (Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten) im Nettowert zusammengerechnet werden und bei Überschreitung eines Wertes von 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten zwingend ebenfalls (als sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten) auf die Restnutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben sind. Ein Sofortabzug dieser Aufwendungen, dessen positive steuerliche Auswirkungen der Steuerpflichtige einplant, hat dann zu unterbleiben, was in der Regel die Liquiditätsplanung des Steuerpflichtigen konterkariert.
Zu diesem Themenkomplex hat der BFH in drei jüngsten Entscheidungen viel Rechtsklarheit gebracht, allerdings im Kern zu Lasten des Steuerpflichtigen:
Schönheitsreparaturen vs. wiederkehrende Wartungsarbeiten
So fallen Schönheitsreparaturen unter die Begrifflichkeit der Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, während Reparaturarbeiten nach einem Schaden durch höhere Gewalt nach diesen Vorgaben in die anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen sind. Lediglich jährlich wiederkehrende Arbeiten am Haus, wie zum Beispiel Heizungswartung oder Schornsteinkontrolle, dürfen weiterhin als Sofortaufwand abgezogen werden.
Es gibt also vor einer Investition viel zu tun, damit nach der Investition keine steuerliche Überraschung wartet.